上海万D周浦地块产品定位报告.pptVIP

地块剖析 客源初步定位 客源定位 产品建议 价格建议 客户购买力 税后年收入 税后月收入 月还款（月收入40%，30年） 总价承受力 首付（3成） 单人 5-6万 4000-5000元 1600-2000元 55-60万 20-25万 双人 8-10万 6000-8000 2400-3200元 80-90万 30-40万 从客户购买力来看，建议30-40㎡的产品总价控制在60万以内， 50-60㎡的产品总价控制在90万以内。 下面我们将通过对目标客源收入情况的分析，得出他们的总价承受力： 地块剖析 客源初步定位 客源定位 产品建议 价格建议 小户型价格提升 酒店式公寓较普通公寓产品的价格提升幅度为20-25%左右。 本案为酒店式公寓产品，不同于普通的公寓产品，为了得出之间的价格提升幅度， 我们通过分析浦东新区的酒店式公寓的价格提升情况来作参考。 项目 开盘价格（毛坯） 开盘时周边项目价格 价格提升 滨江45 18000 15000 20% 金隆海悦 11000 9000 22% 地块剖析 客源初步定位 客源定位 产品建议 价格建议 从区域市场行情来看 总价低于康桥，建议控制在100万元以内。 从客户承受能力来看 建议30-40㎡的产品总价控制在60万以内， 50-60㎡的产品总价控制在90万以内。 从小户型价格提升来看 酒店式公寓较普通公寓产品的价格提升幅度基本为20-25%左右，预计08年下半年区域价格行情将达到10000-11000元/㎡，以此推断小户型毛坯价格可能达到12000-13500元/㎡左右。 本案建议价格为13500-15000元/㎡，带1500元/㎡装修 位 置：南汇区秀沿路867号 开 发 商：中邦置业集团 开盘日期：2005年9月 总 建：40万 产品类型：小高层 均 价：10000元/平方米 主力面积：二房100平方米 三房130-140平方米 主力总价：二房100万元 三房130-140万元 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 区域客源分析 重点个案：中邦城市 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 区域客源分析 重点个案：中邦城市 分析性结论： 主力客源： 二房：在陆家嘴、张江科技园区上班的年轻白领，大部分为新上海人，25-30岁，婚房需求。 三房：主要为浦东、徐汇拆迁户购房，另外还有原来在浦东南区老公房居住的换房客。 康桥板块紧邻浦东，已发展比较成熟 项目品质较高，规模较大，价格与三林区域有较大落差，对市区客户具有较大吸引力。 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 区域客源分析 重点个案：绿地东上海 位 置：南汇区秀浦路788弄 开 发 商：绿地集团 开盘日期：2006年10月 总 建： 61万 产品类型：小高层 均 价：11000元/平方米 主力面积：二房95-100平方米 三房122-140平方米 主力总价：二房105-110万元 三房134-154万元 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 重点个案：绿地东上海 区域客源分析 分析性结论： 主力客源： 二房：主要是陆家嘴、张江科技园区的年轻白领，工作较稳定，以婚房需求为主， 三房：主要是北蔡、三林和徐汇的拆迁户或换房客，原有居住为老公房，目前考虑改善居住环境。 虽然位置相对较偏，但凭借绿地的品牌及品质吸引市区外溢型客源。 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 客源区域确定 由于交通动线及相邻的位置关系，康桥目前的客源方向也是我们未来要吸引的目标： 1、张江科技园区 2、周浦康桥 3、陆家嘴 4、北蔡 5、三林 6、徐家汇 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 从客户的购房目的来看，可以分为以下两类： 区域客户 改善型客户 首次置业客户 客源定位 对社区规模、 社区环境、 居住氛围要求较高 40年产权酒店公寓 不满足 要求总价控制 对配套及交通要求较高 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 客源定位 首次置业客户 婚房需求 新上海人落地需求 上海年轻人独立需求 强调社区感、居住性 注重总价控制 关注交通 注重户型功能性 过渡性产品 离家人近 交通方便 配套齐全 小户型 城郊的大规模公寓 市区的二手房 市区的小户型公寓 过渡性产品 注重总价控制 关注升值潜力 潜力区域的低总价产品 目标客源 地块剖析 客源初步定位 产品建议 价格建议 客源定位 客源定位 购房特征： 面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道，未来几年就要面临换房需求，因此升值潜力要大 主要居住区域： 目前主要在浦东南区租房居住 业主特征： 25-30岁，一个人居住或与未婚情侣同住，年轻、有活力，工作积极