佳木斯家乐福三江国际项目商业考察报告.pptVIP

* *  商管中心市场部2011年04月 佳木斯家乐福三江国际项目商业考察报告 项目基本情况 * * 松 花 江 注：（1）项目一期文件，已取得建设规划许可证 （2）项目二期占地面积27536.17㎡，为住宅开发用地 项目地处松花江畔，临近城市纪念塔，城市核心商圈的辐射范围；具有不可复制的优越区位与配套资源；是市中心最大规模的旧城改造项目；。 项目基本资料 占地面积：三江国际项目一期总建筑面积30.17万㎡，占地面积3.75万㎡，地上商业面积约10万㎡，超市家乐福尚处于意向阶段。 拆迁概况：现已完成近400户住宅拆迁工作，全部原地回迁，剩余53户；已完成中医院、十一小学拆迁安置工作；剩余未拆迁商业面积包括4000㎡原东北电影院，一层转角商铺800㎡及2~6层办公用房1500㎡， 物业类型：1~5层裙房商业，室内商业步行街、产权式公寓及江景住宅。 * * 地块基地紧邻城市主干道——中山路、西林路，临街长度超过400米，通达性良好。 基地现状 中山街现状：尚在营业的Kappa服饰 西林路现状 中山街是佳木斯市的南北向主干道，为前进区与向阳区分界道路。 西林路是城市东西向主要干道，直通城西新区市委市政府。 地块解析 大润发超市 路程：462米 路程：670米 路程：860米 周边配套 周边商业氛围浓郁，日均人流量5万人，商服繁华度较高，临近城市三大百货商业，地块的商业价值将进一步提升。 西林路运动服饰折扣店占据主导地位；中山街作为联系核心商圈的主要道路，中低档次休闲服饰、运动服饰成为主力业态。 * * 产品解析 JIA MUSI Commercial Project Presentation Location Analysis 城市概况 佳木斯市，地处我国东北的松花江、黑龙江、乌苏里江汇流而成的三江平原腹地，是祖国最早迎接太阳升起的地方，被称为“东方第一城.” 佳木斯市现辖6个县（市）、4个区、74个乡（镇），总面积为3.27万平方公里，全市总人口245万人，市区人口82万 交通优势：依托空港佳木斯成为黑龙江省东部地区的中心城市。佳木斯空港位于佳木斯东郊9公里处,占地面积为4.8平方公里.可以起降麦道82、波音737等中型客机。目前已开通佳木斯至北京、上海、广州、青岛等多条国内航线。 产业构成：佳木斯典型农业城市，是世界上仅有的三块黑土平原之一，粮食深加工、肉制品加工、乳制品加工、绿色特色产品加工等农业产业成为城市主导产业。 对外贸易：地处东北亚经济圈中心，是对俄经贸合作的桥头堡；所辖的抚远县与远东地区最大的交通枢纽和商品集散地哈巴罗夫斯克市隔江相望。佳抚远三角洲将实现“一岛两国”的概念也使得佳木斯发展对俄经贸合作具有新的优势。 旧府 新府 * * 竞争个案 核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，临西林路商业为城市商业售价高点，使本项目商业开发具有先发优势 西林金地 沿西林路商业：1~2F：22800元/㎡ 内街商业：1~2F:9800/㎡ 剩余4套，月均去化5套 龙海名苑： 沿近江路商业： 1~2F;9800元/㎡ 未开盘 滨江名筑 沿沿江路商业： 1~2F：12000元/㎡ 剩余2套 金港湾 沿沿江路商业： 1~2F：9800元/㎡ 剩余2套 君悦花园 沿长安路商业： 1~2F：12800元/㎡ 剩余2套 城区商业物业开发有限，核心区供应很少，在售个案均为社区沿街底商为主，140~260㎡为主力产品格局，1~2F联体销售； 销售商业以西林路为价值高点，以此为核心向外逐层递减。西林路临街1~2F均价在22800元/㎡，内街商业售价为9800元/㎡，可作为本案价值参考主要依据；商铺价格保持快速上涨的走势； 除龙海名苑尚未销售外，在售个案商业均为尾盘销售，剩余套数2~6套；在售商铺供给量有限，且铺位大，总价高，影响去化速度，在售个案月均去化速度3~5套/月； * * 商业市场 租售状况; 无在售个案，二手市场按建筑面积价格为11500~15000元/㎡，租金2.7元/㎡/天;税费及物业按1.35元/㎡/天计算，主力面积20~36㎡；商铺面宽4~6米，层高3米。 * * 商业市场——核心商圈 以长安路为商业轴线，西至通江路、东至中山路段，北临西林路商圈成为佳木斯市最主要的商业中心，“长安路、西林路”商圈内各商业业态都有体现，功能比较齐全，业态经营趋于饱和，且市民的消费选择呈现多样性和不确定性。 通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为佳木斯市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。 根据调查，核心商圈内沿街商业323家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。其