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商品房质量监管措施探讨 　　摘要：商品房是关系到国计民生的热点问题。文章指出了我国目前商品房质量监管存在的问题，从不同主体的角度分析了商品房质量监管中存在问题的原因，提出了商品房质量监管的一些措施。 　　关键词：商品房；所有权人权益；质量标准；市场监管；宏观调控 　　中图分类号：F293　文献标识码：A　文章编号：1009-2374(2011)07-0119-02 　　 　　近年来商品的质量成为社会关注的一个热点问题。出现一批与商品房质量相关的事件，这些事件被人们戏称为“楼脆脆”、“楼歪歪”、“瘦身钢筋”、“竹签签”……在披露出的事件中，经调查都发现在现有商品房质量管理体制下依然存在许多监管的缺口。业主、建设单位、监理、设计……每一个与建设相关的主体都被发现了相关的违法或不作为状况。这样的事件让社会对建设工程的质量抱着严重的怀疑的态度。 　　同时由2008年汶川地震、2011年日本地震引发的对建筑抗震，全面的建筑的质量等级的要求提高。如何才能解决当前我国建设工程质量在监管过程中存在的问题值得探讨。 　　 　　一、商品房质量监管困难的原因 　　 　　　商品房质量容易出现问题原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一个影响质量的关键因素。在商品的开发、交易过程中有购房者、开发商、施工单位、勘察、设计单位、材料供应商，监理，以质检站位代表的政府监督部门。可以把他们分成三类： 　　 　　(一)　最终的所有权人不能参与质量监控 　　谁投资，谁关心。但商品房在建设销售过程中，存在所有权的转让。商品房是法人投资出售给他人(私人或法人)使用。开发商作为在建设期间的所有人，为自身的经济目的，有可能降低质量管理标准，导致房屋质量出现缺陷。建筑质量的终检的局限使得在房屋建设完成后，很多可能存在的质量问题都被隐蔽而无法检测。只有在建设过程中进行质量监控才能有效地避免或及时发现质量问题，进行处理。在商品房建设期间，未销售的房屋，最终商品房的所有者未确定，无人对房屋修建过程进行主张质量监控的权利。而对已预售的房屋，预购者也无权进行房屋质量进行监控。 　　 　　(二)　建设单位、承包商、监理等主体为经济目的降低标准 　　由建设单位、勘察、设计、施工、供应商等构成了一个建设工程质量自管的体系。而这个体系中的个体对质量的认识是有很大的不足的。虽然质量管理大师爱德华?戴明，很早就指出质量才是生存的根本，应该树立正确的质量观，高质量并不等于高成本，高质量的企业才能长期赢得市场。但是我们国家的大量企业依然短视的只关注眼前利益，总希望通过降低质量标准来获取利润。这样在主观上的错误处理，使得很多商品房的质量存在明显缺陷。 　　监理为主体的专业监督体系，实际工作中作用有限。监理进入商品房的开发的过程是靠法律的推行的。在理论上它应该是监督、管理建设单位、勘察、设计、施工、供应商等的投资、建设活动的。这样监理在理论上与其他主体是处于一个相对矛盾的地位，不容易得到其他的主体的良好配合。同时，监理又是受业主委托进行监理的，能否切实的发挥作用受到业主授权的影响。在大量的工程实践中发现监理是没有得到业主的充分授权的，使得工作开展的时候受到很多限制。 　　 　　(三)　质检站、质监站、建设局等构成的行政监督体系效力不强 　　以质监站为主的监督主体虽然对商品在建设过程中进行了严密的监督检查。但监督队伍存在相关专业监督人员配备不到位，如水、电、智能化专业人员数量不足；存在监督人员数量跟不上，人均监督面积过大；存在监督人员的知识结构和技术手段跟不上等现象。这样的状况使得监督检查存在很大的疏漏。 　　2000年国务院正式颁布实施《建设工程质量管理条例》以来，竣工验收备案制取代以前的竣工验收核查制。建筑工程都是由建设方(或开发商)组织勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五家单位在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章，然后报送建设局备案，就算是通过验收了。这样的验收在商品房的验收过程中是存在隐患的。没有一个强有力的监督主体对商品房的实体质量进行确认。只是从施工资料方面进行了确认，这显然是不行。 　　 　　　二、商品房质量监管措施的建议 　　 　　鉴于我国目前的商品房质量监控面临这样的境况建议从以下几方面进行改革： 　　 　　　(一)　在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督 　　业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。 　　应该将业