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「主体地位确定」主体设计应当紧抓“三权一利”，实现企业区域唯一开发实施主体的地位确定 内容梗概 区域开发主导权 规划控制权 以明文确定，企业作为为区域开发唯一法定的开发主体，其他任何一级、二级投资者进入区域开发，需由合作开发公司同意，由合作开发公司统一安排 土地增值收益分成 唯一实施主体 政府下放区域的规划权，即技术上由开发商负责编制规划，政府则保留审批权，规划调整需由企业主导、参与； 规划获得通过后，政府不得单方面随意改变规划建设项目； 土地出让控制权 要求政府需与企业共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件； 企业具备土地使用权优先获取权。 根据股权比例关系，实现区域土地增值收益分成。 关键点二 区域开发主导权—确立企业作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经企业统一协调 土地一级开发商 合作开发公司 二级开发企业 ——区域内如涉及引入其它土地开发企业，引入的方向与引入的决定由政府与企业共同商议，企业起主导作用 合作开发公司实施区域开发，作为合作开发公司的主导方，将对一、二级开发企业统一协调 ——二级开发企业的引入，以市场化为基础，以新城发展规律为依托，企业对二级开发商的引入有着协调权利 如不掌控区域开发 《区域控制性详细规划－修建性详细规划》 企业前期大量投入，抬升了区域价值 规划的功能配比、强度可能会受到政府调整 规划的区域配套项目可能会受到政府增加 规划的实施进程可能会受到政府要挟或干扰 结果 规划控制权—企业掌控区域规划权，规划审批之后，政府不得单方面修改规划 规划方案中，可出让用地的规模是开发商进入区域开发的底线，政府调整规划影响区域中的可出让用地用地规模 ——长三角开发商访谈 二是把区域规模继续往南扩大2.4平方公里（南向推后500米），想把有风险的项目放到后面做（通过规划手段，把体育中心南放），控制成本 ——珠三角开发商访谈 增加企业开发难度－商业、商务体量规模大，市场难以实现 增加企业大量投入，但区域可获收益没有增加 规划实施过程，企业资金使用受到较大程度限制 政府换领导之后总想对区域规划进行调整，增加一些项目，调整一些项目的空间布局 ——海南开发商访谈 土地出让参与权—政府需与企业共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件，并保证企业有土地的优先获取权 区域发展后果 没有把控区域土地出让权，土地出让被政府主导，其他项目开发者不受协议约束，有进入区域开发的机会 企业利益难以保障 区域开发品质难以把控 招商对象不可控 开发时间不可控 地块选址不可控 土地增值收益分成—根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成 重点项目建设 基础设施打造 配套生活型设施 配套服务型设施 土地出让后 投入的开发成本及时返还企业 －地价增幅后，在土地开发成本返还之后，合作公司中政府和企业依据股权比例关系，确定并进行土地收益分成 企业投入区域开发 土地出让后返还成本 土地增值收益分成 「规避政策风险」与政府绑定保证企业作为区域开发主体的持续性 关键点三 成立合作开发公司，建立利益共同体 通过人大立法，避免受到政府换届影响 企业集团 临潼区市政府 企业新城发展 股份有限公司 临潼新城投资 发展有限公司 临潼企业投资 发展有限公司 企业集团以资金入股的方式，占有公司注册资本的50％以上 临潼新城投资建设发展有限公司以土地使用权先期入股的方式，作为政府对区域开发的出资形式； 案例 目的：保证企业作为临潼新区合法开发主体的持续性 委托政府主体：西安市人大 实施策略： 为企业作为临潼新区开发实施主体立法听证；做媒体配合宣传，例如邀请国内知名电视媒体、规划建筑专 业杂志、中国房地产报 建议由媒体、网络转载 …需要通过一级开发各个环节的把控有效规避风险实现区域成功运营 指导框架性协议 约定主体责权利、明确收益形式、收益分配比例； 明确资金回流及结算等具体事项等 完成征地有关手续 确定拆迁成本和方案 确定拆迁实施单位 完成拆迁 通上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整 区域营销，提升区域影响力，增加溢价空间； 公建等建设，树立区域形象标杆 完善基础设施配套建设等； 完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地 通过招拍挂对土地进行出让 一级开发实施主体收回成本 政府与一级开发主体进行利益分配； 保证资金滚动，确保项目持续开发 征地拆迁 组织主体设计 七通一平 区域运作建设 土地收储 1 2 3 4 5 土地出让 6 7 资金流转 主要内容 开发持续性 踢出风险 收益风险 政策风险 拆迁时间不可控 拆迁费用不可控 …… 政府以项目思路对区域开发进行干扰导致政企恶性博弈 …… 土地价格过低，难以保证开发主体收益 开发主体很难获得二级开发土地 土地指标 结算周期不可