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第七章 房地产泡沫 第一节 泡沫与泡沫经济 第二节 房地产泡沫 第三节 房地产泡沫的预警与防范 案例分析——“北海泡沫” 第一节 泡沫与泡沫经济 一、泡沫的定义 1、泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 第一节 泡沫与泡沫经济 一、泡沫的定义 2、概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。 第一节 泡沫与泡沫经济 资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的。 如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价会更高，然而市场基础因素并不反映这种高价，那么泡沫就存在。 第一节 泡沫与泡沫经济 二、实体经济、虚拟经济与泡沫经济 1、实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 第一节 泡沫与泡沫经济 2、虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。 虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 3、泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 第一节 泡沫与泡沫经济 三、价格波动、通货膨胀与泡沫经济 1、价格波动与泡沫经济 （1）市场价格的正常波动 （2）价格波动与泡沫经济 投机需求将会使价格产生异常波动。由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫。 在价格正常波动中，价格高于其价值，但高出部分不能算是泡沫。只有持续的、加速的、正的偏离才是泡沫。 第一节 泡沫与泡沫经济 2、通货膨胀与泡沫经济 通货膨胀是物价的持续普遍上涨。这就是说，正常的、短暂的市场价格波动不是通货膨胀。 泡沫经济只是几种资产价格的持续暴涨。如果在泡沫经济形成过程中，货币的过度扩张引起一般商品价格也持续上涨---通货膨胀与泡沫经济并存。 恶性通货膨胀中有可能存在资产价格泡沫，因为人们为追求保值而抢购房地产、黄金、外汇等资产，可能让这些资产价格的涨速远高于通货膨胀率。 第二节 房地产泡沫 一、房地产泡沫的概念 所谓房地产泡沫，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。 房地产泡沫实际上主要是指地价泡沫。 由于房地产资产涉及面广、资产价值量大，对社会经济的危害极大，严重时形成泡沫经济。 第二节 房地产泡沫 二、房地产泡沫形成的可能性 房地产资产具有良好的保值增值的功能。因此，房地产的产权就经常成为借款信用的担保。这样，房地产的产权在宽松的金融政策支持下就具有了虚拟经济的特点。 第二节 房地产泡沫 在出现房地产价格的初始上涨后，在投资增值的愿望驱动下，部分居民以房地产抵押获得贷款，用于购买新的房地产---房地产市场就是以放大了的居民的购买力来支撑的。房地产价格的持续上涨，又会带动更多的居民通过获得抵押贷款而加入到房地产市场…… 如此循环，房地产的价格不断上涨，也就是独立于房地产资产（实体经济范畴）之外的房地产产权(虚拟经济范畴)价格不断膨胀。 三、房地产泡沫形成的一般原因 1、房地产市场的特殊性是泡沬形成的基础。 供给的“黏性”。 需求的不确定性。 房地产交易价值高，交易手段相对一般商品比较规范，交易场所相对集中。 这三个特点，造成房地产供求不易达到平衡，在低交易成本条件下，使房地产业成为泡沬经济的绝好载体。 2、预期的有限理性与投机是泡沬形成的内因。 信息不对称、逆向选择和道德风险---银行的信用风险。 不完全理性和投机行为决定了人们的从众行为。房地产市场上总有一批幼稚的参与者---羊群效应。 3、金融制度是促进房地产泡沬形成的直接动力。 金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策，在经济“繁荣”时期，抵押物价值上扬，这使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，放松贷款条件。 金融管制的放松是泡沬的产生的制度性根源。 目前，监管的发展总是落后于金融发展的速度---缺乏有效的金融监管。 4、政府行为对房地产泡沬的影响。 主要表现在两个方面：一是政策的局限性