房地产开发企业会计核算中的税务风险防范.pdfVIP

2011 年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范 一、会计核算在防范税收风险中的作用 1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程，合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 2 、决策不能忽略税收风险（账务规范的前提） 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务 处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的合法票据取得） 4 、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限。通 过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。 纳税人与税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确，企业很少关注合同双 方涉税条款，合同一旦签订、备案、履行，必然产生不可调整的纳税义务，财务部门只是税 款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理，对每一个经济业务把关， 事前筹划。 5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规 （1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2 ）房屋出租 比较：投资/联营/承包经营 （3 ）房屋转租 比较：委托代理租赁 （4 ）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5 ）定金返息的会计处理与涉税问题分析（积分卡、买房赠××） （6 ）购房赠送冰箱是否需交增值税？ 混合销售行为中的“销售”是指货物销售，混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货 物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目，货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言， 货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产 的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该 项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。 （7 ）购房返税 某市规定，购买 90 平方米以下普通住房可以减按 1%征收契税。某房地产企业开发的 住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的 140 平方米以上 户型，只需缴纳 1%的契税，额外契税由企业代客户支付。以一套价值 100 万元的商品房为 例，客户应缴契税 3 万元，办理房产证时客户仅支付 1 万元，另外 2 万元由房地产企业承担。 该销售方式下，企业实际收入仅 98 万元，但申报营业税还应当按 100 万元计算缴纳。 （8 ）代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付 50% 以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两 成首付款的促销办法。比如，市民购买一套价值 100 万元的房产，按照政策规定至少首付 5 成，即 50 万元。房地产企业仅收取 3 成首付款即 30 万元，然后自行垫付 20 万元，帮助客 户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在 1 年后交房时由客户归还并按银行 - 1 - 同期贷款利率计算利息。 企业认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的 预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自 行垫付部分收入。即对首付款 50 万元，企业财务仅入账 30 万元，纳税申报营业额 30 万元， 其余 20 万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢? 问题 1：某企业销售房屋价款为 100 万元，同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业 所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？ 问题2 ：某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品 100 万元，全部奖励完毕， 是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？ 6、规避税收风险和纳税筹划，就是规范会计核算，根据税法设定企业的最佳生产经营 流程，以利润最大化为目标 二、投资业务的核算与税务风险防范 1、股东从企业借款的税务风险 《公司登记管理条例》第71 条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由 公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额 5% 以上 15%以下的罚款。构成犯罪的，依法 追究刑事责任。 税法界定为分利——财税[2008]83 号 符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用， 其实质均为企业对个人进行了实物性质的分