房地产土地增值税清算及其他税收政策运用解析.pptVIP

房地产企业土地增值税清算及其他税收政策解析 孙炜 第一部分 营业税政策运用解析(一) 营业税的纳税义务人（视同销售） 营业税纳税义务发生时间 营业税的营业额：（全额、差额、溢额） 价外费用、差额纳税、诚意金、赔偿金 营业税纳税地点的具体规定 合作建房如何操作不缴营业税 国税函[1995]156、国税函[1994]644 代理业如何缴纳营业税 国税发[1995]76、国税函[1999]584、财税[2003]16 拆迁户的房屋补偿如何纳税 国税函【1995】549、国税函[2007]768 第一部分 营业税政策运用解析(二) 代理销售的营业税规定: 国税函[1996]684、国税函[2005]917 销售不动产兼营装修业务如何纳税 售房回租如何纳税 国税函[2006]478、国税函[1999]144、 2010年13号公告 甲供材业务如何处理：2011年23号公告 《安装工程设备与材料划分暂行规定》 统借统贷的营业税规定 第一部分 营业税政策运用解析(三) 转让在建项目如何纳税 还本销售如何纳税：国税函[1995]156 不缴纳营业税的规定：191、2011年51 资产租赁业务如何纳税:国税函[1997]564 承包经营不纳税的条件 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物 转让土地和房屋同时转让固定资产 2011年47号公告 国税函【2009】520、2013年15号公告 第二部分 企业所得税政策 运用解析（一） 所得税的纳税义务人 居民企业的判断标准 非居民企业如何纳税 所得税法及细则的原则：权责发生制、相关性、合理性 核定征收的规定：[2008]30[2009]377 季度预交税款：2011：64、76 第二部分 企业所得税政策 运用解析（二） 所得税的收入是从各种来源取得的收入 收入确认的基本原则 开发项目收入确认原则 合作建房收入确认原则 代建业务收入确认原则 视同销售收入确认原则 第三部分 企业所得税政策 运用解析（三） 所得税税前扣除的一般原则 不可以扣除项目的理解 房地产企业的具体成本支出项目 房地产企业确定成本对象遵循的原则 开发间接费和共同成本的分摊方法 第二部分 企业所得税政策 运用解析（四） 房地产企业特殊业务的所得税处理 第三部分 房产税政策解析 纳税义务人：条例 纳税义务时间：国税发【2003】89、财税【2008】152 房产\房屋附属设备和配套设施：财税地【1987】3、国税发【2005】173 房产原值如何确定：财税【2008】152、财税【2010】121 无租使用如何纳房产税：财税【2009】128、财税【2010】121 临时房屋是否纳税：财税地【1986】8 地下建筑物如何征收房产税：财税【2005】181 产权不明晰如何纳税：条例 业主共有的经营性房产如何纳税：财税【2006】186 第四部分 土地使用税政策运用解析 土地使用税的征税范围：条例 单独建造地下建筑物按50%纳税：财税【2009】128 纳税义务人:拥有使用权单位或个人、实际使用人，条例 何时开始土地使用税纳税义务：财税【2006】186 何时终止土地使用税纳税义务：财税【2008】152 免交和不交：条例、财税【2010】121 第五部分 契税政策运用解析 契税的计税依据：条例、实施细则、134 承受房屋附属设施是否缴纳契税：财税【2004】126 减免土地出让金是否减免契税：国税函【2005】436 退税：财税【2011】32未办理房屋权属变更 契税的不交、免税规定:财税【2012】4 财税【2012】82,有关契税的规定 第六部分 印花税耕地占用税政策运用解析 印花税 1）书立,领受条例所列举凭证的单位和个人 2）承包经营合同不贴花：国税地[1988]25号 3）企业之间借款合同不贴花： 4）股权转让合同贴花 5）财税【2006】162 6）企业与监理公司签订的工程监理合同，不缴纳印花税。 7）物业费不属于印花税征税范围 耕地占用税 1）占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人 2）耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 第七部分 土地增值税政策 运用解析（一） 土地增值税的纳税义务人和征收范围 有偿转让及收入的界定 视同销售的明确规定 土地增值税的计算方法 新建房和旧房的区分标准 旧房的土地增值税计算方法 第七部分 土地增值税政策 运用解析（二） 新建房（开发项目）的土地增值税如何处理： 新建房土地增值税预交的规定 土地增值税与会计核算的关系 土增值税