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房地产泡沫测度研究 ---以中国贵州省为例 小组成员：钟乐、王志枫、戴梦华、开晓江、李冰、周永魁、俞晓君、周璞 前言 随着国家房地产政策对整体房地产市场愈演愈烈的严格调控，东部沿海地区房地市场的出现滞涨和价格反弹的情况下。贵州省作为中国中西部一个欠发达省份，但其房地产业在宏观经济和政策的影响下也以迅猛的势头快速发展。作为人均收入位列全国倒数位置的贵州，房价收入比名列全国第三位而成为西南之最。因此，贵州省房地产市场的发展状况是否健康逐渐受到质疑，由此引发出贵州省房地产市场泡沫的争论。 本研究利用指标修正方法，测度了2000～2010年贵州省各年度的房地产泡沫系数。 研究结果表明，以2008年度为分水岭，贵州省房地产市场从发展状况良好逐渐向泡沫趋势演化，金融支持和需求旺盛是造成泡沫显现的重要原因，稳定房价已成为目前贵州省相关政府部门急需迫切解决的一个重要问题。 目录 一、贵州省房地产泡沫的量化测度 1.1．房价收入比的合理区间确定 1.2．房地产市场年度泡沫系数测定 二、贵州省房地产泡沫的对策建议 2.1．对供给与需求实行双向调节，以实现供需平衡 2.2．增加市场透明度和维稳调控政策 2.3．控制信贷投放、加强分类调控，抑制投机、投资性购房 研究方法概述 指标修正法实证研究： 房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的，是房地产实际售价与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。 -------莫慧强（2009）提出 1.1房价收入比的合理区间确定 考虑收入不变时房价收入比的合理区间。设银行住房贷款利率为r，首付款比例为a，还款期限为n 年，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k，房价收入比为R。 因此，在首付比例为20%~30%之间， 利率为4%～7%之间， 贷款期限为10～30 年的情况下，房价收入比的变化范围为1.31～3.70 倍。 如果考虑市场上比较常见的贷款期限20～30 年，首付比例20%，贷款利率为5%～6%的情况下， 贵州省房地产市场合理的房价收入比应为2.15～3.29 倍。 根据相关数据计算，2005 年以来贵州省城镇居民年人均可支配收入平均每年增长9.68%，因此，这里将居民收入的增长率用这一平均增长速度表示，计算出收入变化情况下房价收入比的合理区间，结果见表2 所示 1.1房价收入比的合理区间确定 从计算结果可知，在考虑了收入变化的情况下，贵州省房价收入比的变化范围为2.08～14.85 倍之间。但是，如果考虑市场上比较常见的贷款期限20～30 年，首付比例20%，贷款利率为5%～6%的情况下，贵州省房地产市场合理的房价收入比应为5～12.38倍。 2.1 房地产市场年度泡沫系数测定 贵州省城镇居民家庭的每套住房面积约在93～114.6 平方米之间，因此，我们取平均值103.8 平方米来计算单套房屋的平均销售价格. -----数据来源：贵州省统计年鉴 根据莫慧强（2009）提出的指标修正法： 以房价收入比指标为基础，还应综合考虑贵州省的宏观经济状况、房地产业状况、市场交易状况、金融市场状况等因素，测算出房价收入比的修正值， 才能较客观地评价房地产市场的泡沫度。 2．房地产市场年度泡沫系数测定 2．房地产市场年度泡沫系数测定 进一步地观察不难发现： 这两年泡沫系数的增大均与金融修正系数和交易系数的增大有密切关系，意味着银行贷款的增加和房地产市场旺盛的需求是导致贵州省房地产市场过热，进而引起房价大幅上涨的重要原因。 2009 年测出的贵州省房地产泡沫系数出现历史最低值也印证了金融支持与市场交易状况是影响贵州省房地产市场发展的两大重要因素。 受金融危机的影响，2008 年以来金融机构对房地产市场的贷款锐减，全国房价涨幅趋缓，进入三季度以后，一些城市的高房价开始回落，促使购房者的预期发生变化，房地产市场开始出现浓厚的观望氛围，这种购房心态也延伸到贵州省，造成2009 年贵州省房地产成交量下降，销售面积减少。 从计算结果可以到，2009 年交易状况修正系数和金融状况修正系数分别从2008 年的1.435 和1.622 下降至0.475 和0.502，从而导致该年度的泡沫系数达到历史最低值，仅为2.44。 分析总结