无锡锡海花园酒店前期项目定位产品深度报告.pdf

三益圆融 【 锡海花园酒店二阶段报告 】 【 锡海花园酒店二阶段报告 】 【【 锡锡海海花花园园酒酒店店二二阶阶段段报报告告 】】 三益 圆融 2011-10 三益圆融 三益圆融 目 录 目 录 目目 录录 Contents Contents CCoonntteennttss ※ 一期报告回顾 ※ 一期报告回顾 ※※ 一一期期报报告告回回顾顾 ※ 二期报告框架 ※ 二期报告框架 ※※ 二二期期报报告告框框架架 ※ 写字楼篇 ※ 写字楼篇 ※※ 写写字字楼楼篇篇 ※ 商业篇 ※ 商业篇 ※※ 商商业业篇篇 ※ 酒店篇 ※ 酒店篇 ※※ 酒酒店店篇篇 Part1：第一部分报告回顾 Part1：第一部分报告回顾 PPaarrtt11：：第第一一部部分分报报告告回回顾顾 三益圆融 写字楼/酒店式公寓调查总结： 写字楼/酒店式公寓调查总结： 写写字字楼楼//酒酒店店式式公公寓寓调调查查总总结结：： ■ 今年以来，写字楼总体去化率优于酒店式公寓； ■ 同类地区的写字楼售价和酒店式公寓售价基本接近，甚至更高； ■ 就区域目前现状来说，写字楼产品的市场接受度将优于酒店式公寓； ■ 但是，考虑到未来几年金城湾片区的规划发展，酒店式公寓并非没有市场可行性，只是需要一个较长 的等待周期； ■ 在同样售价的前提下，写字楼的建安成本（不管是毛胚还是精装）将低于酒店式公寓产品，即写字楼 单方利润将高于酒店式公寓产品。 商业调查总结： 商业调查总结： 商商业业调调查查总总结结：： ■ 餐饮占领绝对优势地位，四大商业体内餐饮占据了半壁以上的建筑体量； ■ HOTEL有市场，滨湖路商业街住宿业态大量进驻，古罗马/友谊十年不衰，证明住宿强大市场需求； ■ 休闲娱乐不发达，原因是多方面的，并非单方面说区域消费力低，和建筑形态、整体商业包装、欠缺 较好的娱乐休闲业态商家等都有关。 ■ 很明显，分散型商业发展大大优于集中式商业格局（滨湖路商业红火远胜于太湖半岛）。 ■ 目前区域现存的建筑载体下，购物业态商家难成气候。 三益圆融 Ⅰ 、做写字楼产品优于酒店式公寓产品 Ⅰ 、做写字楼产品优于酒店式公寓产品 ⅠⅠ 、、做做写写字字楼楼产产品品优优于于酒酒店店式式公公寓寓产产品品 Ⅱ 、做分散型商业优于集中式商业/餐饮主力 Ⅱ 、做分散型商业优于集中式商业/餐饮主力 ⅡⅡ 、、做做分分散散型型商商业业优优于于集集中中式式商商业业//餐餐饮饮主主力力 Ⅲ、HOTEL有空间发展 Ⅲ、HOTEL有空间发展 ⅢⅢ、、HHOOTTEELL有有空空间间发发展展 Part2：第二阶段报告之写字楼篇 Part2：第二阶段报告之写字楼篇 PPaarrtt22：：第第二二阶阶段段报报告告之之写写字字楼楼篇篇 三益圆融 1.目前存在的写字楼主流企业？ 1.目前存在的写字楼主流企业？ 11..目目前前存存在在的的写写字字楼楼主主流流企企业业？？