海南华友第一城产品定位提纲.ppt

IV-套房带动公寓 公寓 IV -I 历史客户数据 IV-I 历史客户数据 IV-I华友第1城项目住宅户型面积比例 IV -I 户型格局分析 IV -I 各楼盘户型细分配比分析 IV -I 各楼盘户型细分配比分析 各楼盘的户型细分比例显示，所有楼盘主力户型都是以三房为主。 一房的户型只有华侨新城有，占所在楼盘体量的17%。 二房的比例及四房比例基本属于空白 IV -II 户型面积分析－涵江区 IV-II 户型面积分析－涵江东区 IV -III 销售分析－不同面积段户型销售 IV-IV 销售分析－不同总价户型销售 V – 市场总结 V- 市场总结—区域市场 V- 市场总结 就近项目销售分析 华友第1城项目住宅户型面积比例建议 户型更改建议 华友第1城 面积配比 * * 华友第一城产品定位提纲 I项目基础数据 5751.8 阳台部份 205.6 架空部份 11705.4 商业及配套面积 1286.6 附属部份 3792 住宅地下车库 3792 地下 624.8 骑楼部份 3.76 31.7 ％ 38204.6 住宅 54072.4 地上 57864.4 14395 容积率 建筑密度 总建(M2） 项目内容 总建面积（M2） 规划用地面积(M2) II - 区域项目 2010年-05月 交房 08年12月 开盘 白沙、新县、大洋等 客群 8.8 / 9.4折 折扣 毛坯 状态 2400元/平 售价 一期2幢多层售完 销售 兴利科技园旁 位置 4万方 总建 23-31万 主力总价 38-44万 多层 类型 小高层 商铺 110-120平方(3成) 主力面积 150平方左右(6成) 220户 户数 II - I 我们的“邻居”-“万兴金玉满堂” 元/平方米 物管 毛坯 状态 成熟配套 配套 3600元/㎡ 售价 飞旋地产 投资 保尾 位置 31869.6方 总建 162户 户数 50% 可售 商住 用途 高层(32) 类型 95-233平方 面积 II - I 保尾-“飞旋新天地” II - II 其它部分参照项目 60% 一期封顶，二期开工 140-150 2幢28F 3.9 -- 荔洲商贸广场 北区 东区 北区 北区 北区 保尾 板块 32% 一期部份封顶 120-160 5幢11F，1幢9F，2幢7F 4 08.11 金玉满堂 70% 封顶 150 1幢9F -- 较早 侨新市场 -- -- 140-150 2幢18F，2幢7F，3幢16F 6.3 08.1 华侨新城 -- 未封顶 140-160 5幢11F，6幢18F 11.54 未定 凯旋天下 50% 封顶 95-150 1幢32F 3.2 08.12 飞旋新天地 销售率 工程进度 主力面积 (M2) 产品类型 总建 （万M2) 开盘 案名 II - III 市场小结 本区域的新县，白沙等 县城首次购房 主要本区域客源 为主 主要本区域客源 为主 主力客源 以120-160 m2 三房为主 三房为区域供应主力 主力面积在90㎡二房，130-155 ㎡三房 主力面积 集中在多层、小高层 集中在小高层、高层 仅1幢32层地标建筑 产品类型 5万m2 3-12万m2 周边无规模楼盘 总建面积 涵江东区 涵江北区 涵江保尾 区域板块 参考指标 III - 产品SWOT分析 优势： 1、本项目为涵江东区高品质住宅； 2、周边工厂带动人气； 3、周边无高建筑，产品视觉效果极佳 劣势： 1、工程未有大动静，客户缺乏信心； 2、北侧受主干道影响； 机会点： 1、涵江东区高品质竞品较少； 2、交通体系完善； 威胁点： 1、地段，外来人多但无消费力，商业配套少，业态零散。 2、涵江东区缺乏市场关注； III - 产品SWOT分析 III - SWOT分析结论 SWOT分析结论： 产品目前特色优势不够突出； 需争取外区域市场客源购买； 营销建议小结： 寻找市场上客户接受度较高的同类产品并加以提升； 产品可以对外区域客户形成吸引力； 按照适当比例增加产品类型，吸引客户，扩大客源面； IV - 营销角度产品建议 IV - 营销角度产品建议 推出建议：先住宅,后公寓。 理由： 1、项目历史客源数据分析 2、市场数据分析 套房 市场回暖 钢性需求 带动人气 人气带动商机 客源流失 无法预期的市场 投资产品 VI-项目历史客源数据分析 从上图可以看出，目前来访客户询问住宅内产品的占最大比例，其次是公寓，再者为商铺。 由于项目前期媒体推广方面较弱，无明确的诉求，因此来访客户需求较单一。 从以上来访客户需求数据来看， 130-139 ㎡ 的比例最大，其次为140-150 ㎡ ，再下来为1