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* * 淮安市场调研报告 目 录 一、城市解读 二、城市经济 一、 淮安房地产市场总述 (一) 房地产政策 (二) 一级市场 (三) 二级市场 (四) 三级市场 二、淮安房地产区域市场研究 三、板块研究 * 第一部分 城市宏观环境分析 * 淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。 2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。 一 城市解读 1、地理区位 2、交通状况 上海 南京 淮安 高速公路网 铁路交通网 飞机航线网 高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。 水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。 位于江苏省腹地，高速、铁路、水路航路各项交通便利，能迅速到达各大城市 一 城市解读 * 3、人文环境 文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。 名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。 美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化。 人文底蕴厚实、风采宜人的淮上明珠。 一 城市解读 * 运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位。 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 风景怡人，历史悠久的文化名城。 风景名胜 5、城市规划 主城区 开发区 老城区 城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城 一 城市解读 * 6、水渡口板块规划 城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。 一 城市解读 * 水渡口广场 概述：为贯彻淮安市“三淮一体”，“城区东扩，中心东移”的总体布置。水渡口区拟建成淮安市以商贸金融为主，同时兼具行政、信息、商业、文化、休闲娱乐、居住的中心区。水渡口是淮安市政府着力打造的中央商务区，将汇集淮安人民银行、淮安公安局、淮安交通局、淮安邮电局、淮安电视台、淮安财政局、淮安会展中心、淮安影剧院等几十家行政企事业单位、星级酒店和大型Shoppingmall。中央商务区集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，将形成中高档次、多功能的商业中心，依托钵池山公园、古黄河，将成为淮安城市重要功能区。 意义：有力促进项目所在地的区域的发展，逐渐完善区域生活配套设施；提高区域市场认知度，促进周边房地产项目销售；为区域内房地产开发企业提供良好的开发机会。 7、城市发展方向对区域房地产的