淮安楚州翔宇花园北侧块项目调研报告.ppt

项目名称 新湖·翔宇花园 占地面积 17万㎡ 建筑面积 26万㎡ 容积率 1.5 物业形态 68栋多层 开发商 淮安新湖房地产开发有限公司 地址 关天培路136号 均价(元/㎡) / 建筑风格 现代 户型配比 两房30%，三房70% 主力户型 100-120 ㎡ 目前销售情况 已售罄 项目特色 02年拿的地，以价格取胜 楚州典型项目分析 项目名称 世纪佳苑 占地面积 24万㎡ 建筑面积 26万㎡ 物业形态 小高层、高层 开发商 淮安市智思房地产开发有限公司 地址 翔宇大道东侧华西路北侧 均价(元/㎡) 4400 建筑风格 新古典建筑风格 主力户型 两房两厅、三房两厅 目前销售情况 销售率在90%左右 项目特色 外凸飘窗、景观花园、三卧朝南 楚州典型项目分析 项目名称 御景城 占地面积 12万㎡ 建筑面积 22万㎡ 容积率 1.78 物业形态 9栋高层，28栋多层 开发商 淮安市彬彬置业有限公司 地址 楚州大道新淮安中学南侧 均价(元/㎡) 4600 建筑风格 欧式 主力户型 80-120 ㎡占绝大比例 目前销售情况 销售率在70%左右 项目特色 学区房、主卧270度全景落地窗 楚州典型项目分析 楚州典型项目分析 项目名称 盛世豪庭 占地面积 17.2万㎡ 建筑面积 28万㎡ 容积率 1.78 物业形态 9栋高层，28栋多层 开发商 淮安市彬彬置业有限公司 地址 楚州大道新淮安中学南侧 均价(元/㎡) 4600 建筑风格 欧式 主力户型 80-120 ㎡占绝大比例 目前销售情况 销售率在70%左右 项目特色 学区房、主卧270度全景落地窗 楚州住宅市场总结 1、现有区域楼盘上市量集中在老城区及新城区，未来新城区及翔宇大道周边将成为新的开发热点。 2、现有上市产品档次、品质不高；建筑风格趋同，以欧式风格为主，产品普遍缺乏亮点。 3、今年均价提升幅度较大，年初整体均价均已经突破3500元/㎡关口，目前平均均价达到4192元/㎡ 。 4、从在售项目中可看出，在供给户型面积上，100-119㎡三房和120-143㎡三房，占到较大的比例。 5、住宅项目物业管理水平普遍不高。 6、在广告宣传上，强调教育面诉求频率高。 7、在小区内部商业配套上，面世项目均存在一定的体量缩减情况，导致住宅配套跟不上，这主要是因为当地开发商自身出于控制风险的考虑。 楚州的拆迁计划 按楚州城市总体规划要求，保护古城，发展新城，用3-4年时间建成新城区的总体战略。随着城市化进程加强，城市规划区范围现在30平方公里，老城区面积达15万平方公里，居住10万人，新城面积35平方公里，居住40万人，为实现这样的规划目标，目前楚州区政府将重点打造新城，搬迁老城区人口，主要计划有： ①萧湖景区开发，计划拆迁20万㎡建筑，疏散人口2万人； ②淮安府暑开发，建成商业街区，重现历史繁华，搬迁20万㎡，疏散人口2万人； ③河下古镇保护开发，疏散1万人； ④月湖、勺湖及里运河风光带的整治改造，搬迁20万㎡，疏散人口2万人； ⑤其他如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周边整治改造，搬疏散人口近10万人。 由此可见：楚州区存在170万㎡的拆迁量，将带来17万人的住房需求 淮安商业格局： 淮安商业主要集中在淮海广场一带，淮海广场主要商业的经营面积高于其他区域商业体量，奠定了城市商业中心的霸主地位 大淮海广场中心商圈 小康城商圈 富士康商圈 大学城商圈 漕运广场商圈 板闸商圈 黄河广场商圈 核心商圈 次级商圈 正在形成的商圈 黄河广场商圈：约5-7万平米 农工商超市：1万平米 小康城商圈：约5-6万平米 水果市场、南方市场约3-4万平米 漕运广场商圈：约5-8万平米 板闸商圈：25-30万 淮安国际商城：25万平米 富士康商圈：约30万 弘康兴旺角：约16万 大学城商圈：约10万 淮安商业格局 淮安商业发展阶段 人均GDP ＄500以下 ＄500-1000 ＄1000-3000 ＄3000-5000 ＄5000-7000 ＄7000-10000 出现业态 集市沿街商业 百货商店批发市场 大型综超专业店 都市MALL 便利店 仓储式购物中心 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 形成条件 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分。 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争。 商业业态细分完全，总量饱和。 形成过程 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易集聚区。 阶段特征 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能。 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群，经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展。