淮安盱眙·宏润嘉园营销推广方案.doc

写在前面的话 2011年，市场宏观政策调整收紧，中国房地产，正历经着一场前所未有的激烈竞争与大规模洗牌，房地产疯狂的时代“一去不返”。2011，地产人站在了市场“风暴”的最前沿，用专业的房地产营销知识、扎实的房地产实战经验以及一种房地产使命感，战斗在最前沿。“宏润嘉园项目”肩负着提升公司品牌和传播品牌知名度和美誉度的使命，是标榜，更是旗帜。我们深知，只有专业的房地产营销理念，项目才能走的更好，只有扎实的房地产实战，项目才能走的更远！ 第一部分：确立作战目标——一期产品综述 第二部分：深入市场挖掘——宏观市场调查 第三部分：确立项目定位——产品营销定位 第四部分：战略策略建议——营销推广策略 第五部分：强势营销执行——营销推广计划 第一部分：一期产品综述 一、产品综述 宏润嘉园，项目总占地面积64744.2㎡，建筑面积达12万㎡。一期位于项目西北角，由3栋多层、4栋小高层构建而成，总建筑面积约29545.95㎡（含商业5998㎡），共计住宅套数256套。根据市场需求考虑分批次走量，多层小高层配合销售，利用物业价格差，引导消费去化，达到同期去化目的，形成旺销。 二、一期户型综述 多层户型： 小高层户型：  三、项目区位综述 盱眙县宏润嘉园项目位于盱眙经济开发区的东南向，该项目南临东方大道， 西临新海大道。项目结合城市化进程，将被打造成为具有 强烈昭示意义的城市对外展示窗口。 四、项目环境综述 第二部分：宏观市场调查 一、城市概述 历史悠远，工业强县，打造苏北旅游第一县 盱眙历史悠久，文化灿烂，古称临淮、泗州，是江苏省最早有人类活动的地区之一，也是全国最早建县的县份之一。盱眙建县距今已有2200多年，现辖14镇5乡，国土面积2483平方公里，人均面积居江苏省之首，素有“人均两亩耕地一亩山，一亩水田一亩滩”之称。 自“十一五”以来，盱眙县深入推进“工业强县、城建举县、旅游兴县、环境立县”四大发展战略；紧紧围绕“建成苏北旅游第一县、建设中等城市、创建国家级经济开发区、加快实现全面小康”四大目标。 盱眙城市发展战略定位为东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；“两轴”为淮河东路——金源北路——盱马路的城市生长轴、淮河东路——金鹏大道——圣山路的产业拓展轴；“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。 二、经济指标城市化进程 2009年盱眙全县实现人均GDP2.3万元，同比增长34.2%；全社会固定资产投资180亿元，增长38.1%；城镇居民人均可支配收入14958元，增长14.7%；农民人均现金收入6520元，增长12.9%。 盱眙县城镇人口25万人，城区建成面积30平方公里，城区人口16万人，2008年，盱眙中等城市框架全面拉开，城区人口达16.5万人，城市化水平达37%。08年在淮安八个县区财政总收入总量排名第四，增幅排名第一；地方一般预算收入在江苏省52县（市）中位居46位，按增幅排名第六。 盱眙县政府大力实施城市经营战略，全力推进“8888” 三、房地产发展情况 1.土地出让情况 2009-2010上半年盱眙县城区共出让土地约67宗，出让土地面积约225，4895.9平米，人均土地出让面积约12.5平米。 土地出让均价1009.13元/㎡，土地出让楼面地价为513.65/㎡，容积率2.0； 由此可见，政府鼓励高层/小高层建设，未来高层/小高层会成为盱眙市场主流； 区域房产投资潜力相对较大，后市较为看好。 2.商品房供销情况 2010年五月份，盱眙全县房地产开发在建项目50家。全县商品房施工面积188.54万平方米，其中商品住房施工面积142.4万平方米，分别比上年同期增长63%和59.4%；五月份累计完成房地产开发投资14.87亿元，比上年同期增长240%；商品房累计可售面积64.43万平方米，同比增长65%，其中住宅可售面积38.3万平方米，同比增长37.6%；商品房累计已售面积40.6万平方米，其中住宅销售约33.54万平方米，分别比去年增长了19.8%和14.1%。 从以上数据反应，盱眙近年来房地产市场开发力度较大，政府陆续有不少商住用地推出；由于土地整体供应规模较大，未来市场将向新区发展；从商品住宅的销售情况来看，现有土地供应将使整体去化周期拉长。 3.商品房价格走势 09年全年商品房平均售价为：2675元/㎡，其中住宅平均售价为：2363元/㎡；2010年五月份商品住房成交均价每平方米2860元，比上年同期增长22.6%，比上