上海第五大道商业定位规划建议书（46页）.pptVIP

魅力休闲街 主题： 休闲、简餐、购物 休闲：美容美发、SPA、旅行社、养生馆 餐饮：中、西式快餐，地方小吃，饮品店 流行：服饰零售、小商品、鞋店、珠宝、眼镜 10、13号地块业态定位 儿童娱乐区 主题：儿童培育与模拟城市 业态为：幼儿培训、才艺教室、3C体验馆及模拟城市。 10、13号地块业态定位 1.16号地块：商务会议、星级酒店、文化街区 保留代表园区历史的机床厂厂房，改建成为会议展示中心，结合管理中心、酒店建设成为园区核心和重要景观标志区。 引进休闲、咖啡、文化艺术品等，打造成为文化主题街区。 16号地块业态定位 思考之一：规避古北黄金城道失败因素 思考之二：各开发商如何无缝对接工作 思考之三：业态规划布局的统一性 思考之四：品牌招商的策略及力度 思考之五：主题活动及形象宣传 思考之六：阶段性的运营计划及目标 思考之七：人流、物流动线的规划 思考之八：租售比例及节奏控制 思 考 护航第五大道的繁荣发展之路 规避开发风险- 思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素 古北黄金城道介绍： 定位为国际顶尖商业街的黄金城道全长690米西起古北路，东至伊犁南路，是一条穿越古北国际广场等7个新建高档住宅区而形成的步行街，其两侧沿街为两层商铺，商业经营总面积达到6万平方米。定位是优雅、时尚、环保的休闲商业街，两个关键词就是“精致”和“定制”。所谓“精致”，即顶级的咖吧、酒吧、家居等；所谓“定制”，即中式旗袍、高档西服、个性首饰等特需商品的度身定制。 御翠豪庭 （和记黄埔） 强生古北花园 （强生集团） 古北国际花园 （古北集团） 古北瑞仕花园 （城建集团） 古北国际广场 （古北集团） 华丽家族古北花园 （强生集团） 金色贝拉 （虹康集团） 古北黄金城道示意图 思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素 古北黄金城道失败分析： 从全场期待的顶级文化、娱乐、零售的主题商业街，到建成后招商难、品牌不愿入驻，导致商业街长期空置，丢掉了顶级商业街的光环，最终进入品牌业态均为生活配套业态，商业街操作失败原因对第五大道具有非常大的借鉴作用。 失败 原因 规划定位 招商执行 前期定位过高 业态行业限制 租金成本过高 招商力度不够 宣传推广不足 开发商各自为政 政府因素 期望值过高 业态行业限制 无阶段性运营计划 思考之一：规避古北黄金城道商业街失败因素 量奥观点： 1、由政府主导，统一规划，各政府部门联合办公，开发企业遵守统一思想进行开发。 2、主题统一，业态统一、各主题地块统一按照相关规划进行落实工作。 3、以务实、严谨的态度进行定位及业态规划，委托专业的商业公司进行规划。 4、平衡租售关系，在商业培育期给予租金优惠及政策扶持，有利于项目健康发展。 5、加大招商力度有助于品牌商户的入驻，有效的宣传推广对项目起着提升作用。 6、引进专业的商业运营管理公司，制定阶段性运营计划，逐步达到预计目标。 思考之二：各开发商如何无缝对接工作 第五大道的规划开发牵扯到3个地块，如何使知名度及影响力最大化，承担起临空经济园区的商业中心，是下一步当局者思考操作的重点。在业态规划、品牌引进层面上，如何使各开发企业意见达到一致（因业态不同租金回报也将不同），有效的推动第五大道的运营发展。 量奥建议在同一主题规划下，有效的划分几个功能区，以业态、位置、租金等综合考虑，进行业态落位，平衡相关的利益分配，即能做到知名度及影响力最大化，同时也兼顾投资回报。 量奥地产观点： 思考之三：业态规划布局的统一性 业态统一规划布局关系到后期的有效运营及发展前景，如何保障业态规划的统一性，将会成为首要解决问题。不同地块在开发进度不同的情况下，需要统一的业态规划及操作步骤， 保证第五大道商业街的可逛性、艺术性、丰富性，打造一条业态丰富的魅力街区。 业态的统一性，以招商的角度因不同的阶段，品牌商户的认知度不同，为了维护商业街的业态整体统一性，品牌招商需严格按照业态统一的要求，可选择优质的品牌商户，并非一定为顶级品牌，此类即满足了业态统一性，又提供了相应的服务。 量奥地产观点： 思考之四：品牌招商的策略及力度 第五大道的成功开业关键在于快速的达成招商目标，在选择合适的招商品牌商户，需要具有专业的招商团队，通过有效招商的策略及加强招商力度，避免招商出现“空谈”的情况，在同一的主题情况下，快速落实相关的招商指标。在前期商铺培养期，签约入驻知名品牌，形成市场号召力及影响力。 量奥作为商业地产代理服务的