北京通州天时名苑2009下半年营销推广总思路54p.ppt

截止到8月9日，本案累计签约成交547套，累计认购37套，总销售回款5.68亿元，认购额 0.44亿元。 7月份，本案夺得北京商品住宅成交套数、成交面积双料冠军，其中签约成交套数492 套，签约面积5.4万平方米，签约金额为5.14亿元。 结合项目现有的销售情况及客户资源，对7月份已成交客户进行有针对性 的分析，从而为下阶段的推广、渠道选择及内容形式提供有效的支持。 结合上述分析情况，项目目前出现的状况如下： 1、天时名苑在前期推盘过快，未在市场上建立足够的高端品牌形象，从而导致项目在市场上留给消费者的印象停留在通州内中高档次的社区产品。因而前期积累的客群主要集中以一居、二居及小三居产品为主，与项目真正的目标客群形成错位。 2、价格策略过快的增长，导致整个项目的性价比下降，达到了客群心里所能承受的价格底线，从而使得现在售楼处现场热度有所下降。 3、前期推广渠道由于本身拥有大量的客户积累，因此未进行大力推广。于此同时，新来访客户心理失衡，价格涨幅过快，又导致客群基数严重不足，为后期销售带来严重阻力。 结合市场状况，客群的购买动机呈现哑铃型状态： 3、楼宇广告投放，持续的广告轰炸 目的：持续并有针对性的面向CBD高端客群投放，利用电梯媒体，对目标客群进行持续 的信息轰炸，覆盖他们的工作场所。 内容：树立项目高端品质的形象广告以及相关活动信息。 频次：结合下半年十一大庆的影响，建议以楼宇广告投放为主，持续2个月的投放；每个写字楼梯厅设置5块，共选择50栋写字楼。 费用： 发布两个月的总费用为：4*780*5*50=780000元 540*390 570*420 ￥780.00 北京 1 可视尺寸(h*w)(mm) 纸张尺寸（h*w）（mm) 刊例价（元/广告位/半月） 城市 序号 4、派发单页，截留竞争对手客户 目的：利用单页便宜亦发放的特点，安排售楼人员于竞争对手以及目标客群经常出没的 区域，进行大量派发，形成放大的售楼处，截留客群。 内容：以项目的突出特点为核心内容，传达项目的价值。 频次：每周一万份，持续两个月； 费用：每份制作印刷费用0.2元，共8周。总价为10000*0.2*8=16000元。 5、多频次借用房展会扩大项目人气 目的：利用房展会的形式，多途径的扩大项目的人气与关注度；结合房展会资源，低成 本的挖掘目标客群。 内容：项目介绍的海报，户型以及关于项目介绍的展架。 频次：结合房展会举办时间而定； 费用：除去每次房展会的入门费用，实际花费为户型单页、海报以及易拉宝展架等，可 循环反复使用，海报批量2000张，每张1元，总计2000元； 各媒体费用统计 16000 派发单页 ≥ 7000 2000 80000 250 展架20；海报5000 50000 数量（个） 1元/张 0.2元/份 780元/半个月/一个框架 展架100元/个；海报1元/一张 1元/张 制作费用 （单价） 写字楼巡展 ≥2000 ---- 持续 巡展会 房展会 无 持续发布 单页 780000 无 2个月 电梯间框架广告 楼宇广告 ---- 持续发布 巡展会 ≥ 50000 ---- 持续发布 直投折页 DM直投 总额（元） 场地费用(万元) 发布周期 形式 媒体 费用总计为： ≥85.5万元 与天通苑联动，互享双方资源 “高” 对于即将进军高端住宅领域的集团而言，树立高品质的整体品牌形象势在必行。作为集团现有的两大住宅项目，打造天通苑与天时名苑的品质与市场口碑则成为了关键。 同时，作为都是大户型的两个项目，客群的需求在某种层面上基本重合，如若能够利用两者间资源，一方面能够有效的借用相互的卖场，积累更多的客群；另一方面，两个项目的联动，则最大限度的降低了双方的推广成本。 资源共享与整合，高效、低成本的联动方式，在价格不断拔升，抗性不断增强的市场行情下，能够整合相互资源，防范于未然。并促进两个项目更加快速、持续的旺销，不仅在销售上保证了集团的利益最大化，更使得项目的业绩所创造的市场口碑，为集团品牌的进一步飞跃打好了良好的基础。 具体建议如下： 1、利用天通苑与天时名苑售楼处卖场的资源，借用宣传页、展板等形式，相互融合，以集团十年铸就的卓越品质，展现两个项目的价值，并体现出集团的开发实力，增强双方客群的信心。利用大量新的内容吸引客户来访，进一步扩大两个项目的客群基数。 执行：可放置项目楼书、宣传页，扩大影响力，增加集团的知名度。 效果：通过集团两个项目之间的联动，有效的利用资源，形成有效的资源整合，节省 成本，同时进一步扩大目标客群的覆盖范围。 与天通苑联动，互享双方资源 单页 2、借用双方的业主资料，通过短信的方式，进行更为精准