长春融创净月新项目市场研究及项目定位.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 联排市场竞争压力：未来联排竞争压力很大，国信美邑、中信城、玫瑰谷和体量较大的御翠园会在10、11形成集中供应，每年有约350套的供应，竞争激烈，需要差异化竞争，经济型联排及有市场空白的小独栋可考虑。 类型 项目 竞争产品 单价区间 主流总价区间 09年库存量（套） 10年供应（套） 10年销售（套） 11年供应（套） 11年销售（套） 竞争强度 小独栋 御翠园 208平 9000 180-195万 9 9 9 0 0 供应已稀缺，市场机会点 240平 8600-9000 200-210万 7 7 7 0 0 275平 9500-11000 260-300万 2 2 2 0 0 小独栋 本案 240平 9500 200-220万 市场机会点，控制总价走量。预计去化速度 ： 10年：40套 联排 中信城 330平 6500-7500 200-226万 21 48 20 67 30 强 348、376平 7400 240-300万 31 50 24 70 35 强 美邑 308、322平 8000-9000 240-270万 56 102 50 100 50 强- 玫瑰谷 263平 7100 180-190万 60 60 20 40 20 中 292平 7000 200-210万 0 20 15 20 20 中 保利净月项目 220、260平 7500-8500 160-200万 0 60 30 80 40 中 联排 本案 210平 8000-9000 160-180万 差异化竞争，控制总价走量。预计去化速度 ： 10年：120套 * 叠加产品线分析——叠加产品08年首次在片区供应,但市场接受程度较低（去化率不足50%），致使09年供应量减少，且价格持续走低。该类产品片区未来供应将持续减少，但产品线溢价能力较低，受舒适洋房和经济联排冲击较大，市场空间不大，不宜进入。 项目 08年 09年 累计可售 供应 成交 供应 成交 中信城 42 12 30 18 12 玫瑰谷 98 26 75 23 52 国社观邸 64 25 39 28 11 合计 204 63 144 69 75 供求比 3.24 2.09 —— 叠加成交均价（元/平） 叠加供求情况（套数） 09年均价5465元/平 （片区各产品线表现） * 洋房及公寓产品线分析——净月片区多层产品实质起步于07年，兰乔公寓上市便得以迅速去化，而08年片区内供应大幅增长，主流价格在3800-4600之间，市场存在大量低总价、低品质再改产品（446套），库存压力大，09年至今仍以去化库存为主，而再改情花产品，片区具备特殊性，存在差异化竞争，有市场机会。 产品线 项目 07年 08年 09年 累计可售 供应 成交 供应 成交 供应 成交 两房 兰乔公寓 420 400 128 118 10 10 0 中信城 　 　 95 70 25 21 4 弗朗明歌 　 　 　 　 70 65 5 玫瑰谷 　 　 54 20 34 15 19 三房 中信城 　 　 283 63 220 59 161 玫瑰谷 　 　 150 74 76 37 39 弗朗明歌 　 　 　 　 70 62 8 四房 中信城 　 　 154 10 144 10 134 玫瑰谷 　 120 28 92 16 76 弗朗明歌 12 12 0 合计 420 400 984 383 753 307 446 供求比 1.05 2.57 2.46 —— 洋房及公寓成交均价（元/平） 洋房及公寓供求情况（套数） （片区各产品线表现） * 竞争对手对标：和黄御翠园 占地面积：92万平米 建筑面积：42万平米 容积率：0.46 项目规划：地块分为9块，开发周期预计10年，产品形式全部为独栋。 销售情况：09年至今销售95套（小独栋40套），小独栋180万/套，314平以上独栋均价12000元/平，最高价格可达15000元/平。 10、11年竞品预计： 目前累计可售55套。10年小独栋产品将 消化完毕，未来主力供应产品为380平米以上独栋。 　 面积区间 一期总套数 配比 08供应 08销售 09新增 09年1-7月销售 销售面积 销售均价 套均总价 09年8月可售 10年可售 11年可售 小独栋 208 38 21% —— —— 38 21 4368 9056 1883588 17 9 0 240 19 10% ——　 —— 19 8 1920 8751 210030 11 7 0 275 19 10% 5 2 0 11 3025 10465 2878000 6 2 0 独栋 314 27 15% 21 11 6 7 5652 12312 3866067 9 2