山东文登韩国之窗汕头路商业街研究报告（78页）.ppt

一、文登商业市场情况 3、营销策略 （1）、引进较有影响力的主力店 以中型超市为例，引进当地较有影响力联锁型超市，这对其他业户有直接的带动作用。也可以直接带动商业街的辐射面积。 （2）、充分利用我公司现有资源 我公司加之现在施工的工人共有三四百人的消费力，这是个不小的消费群体，而且完全是可以掌握利用的消费力。 在招商过程将学校食堂的采购以及我食堂的采购作为来我商业街的条件，在社会上招五家左右大小不一的蔬菜类菜商以及水果类超市。 同时，为聚集人气，将珠海路上现有的针对我工人的小车类小吃集中到汕头路一角，以增加数百人的人气。 （3）、严控进入业态，制造业态垄断态势 小业态招商最好不要超过2家（小型超市、服装类等除外），以“一条街只有一家业态”（时间限制在四年内）做出诱人的人造垄断经营态势，作为我项目继学校后的第二个招商卖点。 （4）、实现由内向型社区商业向外向型社区商业的跨越 香港的社区商业有个值得称道的成功经验，即社区商业一般都要有公交经过，这种人流车流可以带来其他消费，使内向型社区商业转为外向型社区商业，同时，也是为业主增加对商业街的信心。 （5）、交房等其他配合 提前实现樱花时尚一部分楼房的交房，为商业街增加消费人群，来烘托商业的人群覆盖。 同时，可采用一些行政手段与奖励政策并行的政策，鼓励金山花园的搬迁。 （6）、外部合作 与泰浩华居方面实现沟通，争取汕头路商业在招商政策等方面的合作，避免类似韩国之窗家居建材广场后家纺城的恶性竞争政策。 六、主题推广 既然本商业街有一个不甚理想的定位，我们该怎样给他一个宣传推广中的主题定位呢？ 1、不是所有的商业都适合“戴高乐” 在概念包装上，不适宜过高。从实际需求上看，消费群体没必要要一个风情化的商业街，其次，现代商业街普遍走情景化、特色化的商业模式，以文登义乌小商品城、山川文苑底商、银海绿洲底商为例，商业周边都有诸如小型景观、儿童娱乐设施等，这些充分体现了现代商业的一个发展方向。而汕头路商业不具有这些优势，这些使得我们做风情街等很难有硬件上的支持。 2、从消费群体看，汕头路短时间内将以学校消费为主 汕头路商业的特色化不在于硬件上，而更多的体现在软件上，即消费群体的特殊性，在短时间内聚集最大的消费群体，这应该是我们商业街较之以其他新盘底商、新区商业最大的优势所在。 基于此，我们将宣传推广的诉求方向定为一个空白的巨大市场，而且是一个不可多的的空前市场机遇。 在推广上，强调购买群体的稳定性和规模性，强调进入的紧迫性。将学区商业的稀缺性、促销活动、文登师范动态、樱花时尚交房活动等多种内容阶段性地宣传推广。 推广表现—— 享受订单式商业待遇 只此一家，别无“分”店 鉴于时间问题，本处不在推广上做更多赘述。 七、其他部门配合 1、工程部需要将板材城单独围起来，使其仅有一个出入口，以确保焦点型人流动线的形成。也需要加快住宅施工进度，确保提前交房。 2、策划推广部门需要对周边路段、商铺顶部进行重新包装。 3、财务审计部需要进行重新定价 4、营销部成立起专业的招商队伍，全面负责起招商工作运营工作。 金 山 花 园 沿 街 车站 文 登 师 范 汇 报 完 毕 （2）便利超市 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 100-500 单层面积（㎡） 100-500 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4.5 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 给排水 接驳到位 供配电 提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源 电话线 提供配口 物业交付装修标准 毛坯 （3）、便利店类 便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 50-100 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 4－9 进深（m） ≤15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 物业交付装修标准 简单装修 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 30－200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等） 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 3－10 物业交付装修标准 毛坯 （4）、服务配套及精品类 服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。 （5）、美容类 美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，