阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告.ppt

中惠·沁林山庄 东泰花园 富力·阳东花园 保利·罗兰香谷 半山四季 第五部分 项目产品定位及开发策略 产品定位建议 产品规划建议 我们的思路 确定产品（户型） 误区：先做总平，户型可以下一步再讨论！ 先总平后户型将导致结果： 户型配比难于控制， 将就总平的户型，必然存在很多瑕疵甚至是硬伤！ 组合产品 形成总平 修正产品（户型） 项目规划及产品设计建议 项目规划的起步：产品突围 差异、精致、创新——产品突围之路 差异化产品突围 精致化产品提升 创新化产品引爆 别墅立面示意——原味欧洲的风格 ，色调明快，尽显尊贵典雅。 参考案例：成都萨尔茨堡 精准创造价值 欧洲商业样板街区示意——让客户感受欧洲商业形态生活体验，弥补当前项目周边商业配套，消除客户基本生活配套不足顾虑。 欧洲商业样板街区 雅乐居荣誉出品 感谢垂聆 祝愿『北惯项目』运营圆满成功！ 雅乐居（厦门）房地产代理有限公司 统 筹：沈灵通 主 案：陈健康 * 谨呈：阳江利互房地产开发有限公司 阳江市场调研 暨北惯镇项目产品定位报告 雅乐居（厦门）房地产代理有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归雅乐居（厦门）房地产代理有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010年6月20日 目 录 第一部分 基地环境分析 第二部分 阳江竞争项目考察 第三部分 目标客群分析与定位 第四部分 项目发展战略定位 第五部分 项目产品定位 第一部分 基地环境分析 区位及交通分析 四至及配套分析 城市区位分析 地块指标分析 土地价值综合评析 核心价值提炼 区位及交通 项目位于阳东县北惯镇中心，交通可达性较差，且公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。 本案位于北惯镇镇中心，项目距阳东城区5公里左右。项目不临路，道路可达性差。 公交：目前项目所在区域公共交通欠缺，周边居民以摩托车为主要出行工具。 本案 周边配套 地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。 阳东外国语学校 北惯农贸市场 北惯医院学校 高达工业区 北惯镇政府 项目四至 地块内部为山丘、树林和池塘，部分已平整。自然资源较佳，且内部景观可塑造性更强。但地块旁的变电站和高压线将对本案产生一定的影响。 地块西北角 地块内部 地块内部 地块内部 地块内部 地块内部 地块内部 地块内部 已平整部分 池塘 变电站 广湛公路 山丘及树林 山丘及树林 山丘 高压线 地块规划及指标分析 地块占地约28万平方米，规划总建50万平方米左右，整体规划品质感一般，核心竞争力较弱。如何以良好的产品规划、形成差异发展及引导市场成为本案发展的重点。 土地价值综合评析 项目属性界定：根据土地价值综合评析，认为本案地块价值一般，如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。 内容 优 良 一般 较差 差 土地级别 √ 自然景观 √ 交通情况 √ 环境污染 √ 生活配套 √ 社会治安 √ 学区情况 √ 社会人文 √ 增值价值 √ 区位形象 √ ■综合分析本案地块价值较为一般，虽然外部拥有良好的交通条件和规划前景，且内部具备一定的景观资源，但依然无法弥补区域生活和教育配套匮乏，居住氛围和人文气息欠缺的核心矛盾； ■由于土地价值直接决定了项目属性特征，因此如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。 WT战略 加强与政府合作 ST战略 在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目形成差异化。 威胁（T） T1：宏观调控政策频出，楼市走势不稳，楼市观望氛围渐浓。 T2：阳江楼市竞争日益激烈，加之本案规模较大，使其竞争更激烈。 WO战略 注重项目的配套设施和服务，加强与周边项目建设的联动，提升整个区域的形象。 SO战略 应该进行高品质规划，融合周边自然环境，以个性化产品、以区域市场主导者的身份争取更广泛的客源层。 机会（O） O1：阳江高端项目销售较佳。 O2：阳江高品质楼盘欠缺。 O3：阳江及阳东的规划建设，将进一步推动北惯的发展。 劣势（W） W1：项目周边形象较差，且区位为工业区规划，在一定程度上将影响项目发展。 W2：项目区位居住氛围尚差，基础配套欠缺，且交通较不便捷。 W3：项目所处区位较偏。 优势（S） S1：项目自然生态资源丰富。 S2：地块较方正，开发条件良好。 S3：项目规模较大，具备规模效应。 S4：项目可塑造性强，且静谧。 项目SWOT分析 优势与劣势 战略选择 机会与威胁 核心价值提炼 如何解决本案的核心价值与当前存在问题的矛盾，发挥优势、规避劣势，将成为本案发展的关键。 项目规模 内部资源 项目规划 区位