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房地产开发经营过程讲座 山东师范大学 刘建中 什么是招标出让土地使用权？ 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。  什么是拍卖出让土地使用权？ ?答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 什么是土地的挂牌交易？ ??? 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。　　公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。　　报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。　　申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 什么是协议出让土地使用权？? 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 房地产开发项目的可行性研究。 ? 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 ??可行性研究的内容 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发组织机构、管理费用的研究； (8)开发建设计划； (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。 ??可行性研究的工作阶段 投资机会研究 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 ?详细可行性研究 ?项目的评估和决策 投资机会研究? 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 ?投资机会研究?? 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究?? 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 详细可行性研究? ?详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。 详细可行性研究是开发建设项目? 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 详细可行性研究? 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. ?项目的评估和决策? ? 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 ??可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)接受委托； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价； (5)编制可行性研究报告 如何办理各项手续（细则） 1.必备材料 1.1 书面申请 1.2 1：500或1：2000现状地形图两份，其中一份用HB铅笔表明拟用土地位置和范围（乙级以上测绘资质的测绘单位盖章） 1.3 规划选址用地意见申报表，国土、环保、发改委等部门的审查意见或征询函件 1.4 规划图纸 2.工作时限:5个工作日 3.公司配合主管部门 （二）立项（同用地规划一起报,先签发项目立项初审意见,待用地规划确定后,下发正式批文） 1.必备材料 1.1 济南市政府批文 1.2 国有土地使用权出让合同 1.3 项目可行性研究报告 1.4 营业执照、企业资质、及法人身份证明 1