辽宁鞍山恒大名都项目发展建议方案（54页）.docVIP

目 录 第一部分：综述 4 第二部分：重要结论 5 第三部分：分析依据 7 1、项目基本属性分析 7 1.1地理位置及交通 7 1.2区域配套分析 8 1.3地块现状分析 10 1.4项目指标分析 11 1.5 SWOT分析 11 1.6项目属性总结 12 2、鞍山城市市场机会研究 13 2.1.城市概况 13 2.2发展规划 15 2.3.城市经济 17 2.4.城市房地产市场 20 3、鞍山市中高端市场机会研究 23 3.1中高端市场基本特征 23 3.2.中高端产品市场表现 25 3.3.中高端客户分析 28 3.4.中高端市场机会点 29 4、铁东区高新技术开发区板块市场机会研究 30 4.1区域城市角色 30 4.2区域房地产市场表现 32 4.3.区域客户分析 37 4.4.区域市场机会点 38 4.5 区域新增品牌开发商竞争项目 38 5、恒大名都市场定位 42 5.1项目发展策略 42 5.2项目整体定位 43 5.3项目产品定位 43 5.4项目客户定位 43 5.5项目价格定位 45 附件：其他竞争案例分析 47 第一部分：综述 甲方已收到我方提供的第一阶段的《鞍山恒大名都项目中间稿修改意见书》，甲方对我方提交的报告数据充分、详实，给予充分的肯定。 第三季度国家依然坚守着房地产调控政策，鞍山作为三四线城市，受政策调控影响力度较小，整体市场成交量依然较为乐观，随着传统金九银十的到来，另加鞍山九月秋季房交会的举办，政府针对购房者推出的税赋减免，会促进整体房地产市场的成交量。 我方针对目前市场现状，以及对未来市场的预期，对本报告做出如下修改内容： 我方将房地产市场的价格变化进行更新，例如：鞍山市较知名楼盘项目的销售价格更新、区域内主要在售竞争楼盘价格更新，以及鞍山市各区域整体均价的更新，证实第三季度价格变动较小； 根据报告的逻辑关系，重新整合和调整报告的逻辑思维架框，使本报告更加丰满； 对项目地块及周边进行重新梳理，项目目前园区景观已做好，样板间已开放，目前已处于认筹阶段； 随着众多知名开发商的进驻，给鞍山市房地产市场带来许多发展机会，我们针对客户可接受房屋单价及总价进行实际调研，根据宏观大势以及微观客户二个层面预期未来鞍山市房地产市场发展趋势。 鞍山恒大名都项目目前已处于认筹阶段，此阶段的工作重点在于项目营销推广方面。我们将从市场的基础层面出发，对项目发展策略、整体定位、产品定位、客户定位、价格定位等的方面进行分析，并提出了针对性的建议。以项目独特的景观资源打造鞍山首府内陆湖景项目。 第二部分：重要结论 1.1整体市场 良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人均消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加，政策的大力支持及商业的良好规划有利于项目的开展。 城市市场机会：良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人们消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加。 房地产市场： 市场——鞍山市房地产市场属于发展期，近年来众多项目销售良好，促进整体市场的成熟与火热，未来发展潜力巨大。 价格——鞍山市商品住宅价格持续走高，未来有较强劲的上升空间。 竞争环境市场： 竞争格局——近年鞍山城市房地产市场快速发展，吸引一大批知名房地产开发商纷纷进入，目前已有万科、新世界、佳兆业、北京住总、厦门颐和等，说明区域市场日渐成熟，已经形成较为认可的居住区。 竞争项目销售价格——高新技术开发区配套逐步完善，加之品牌开发商的不断进驻，楼盘的品质得以提升，区域价格也不断上升。 产品特征——目前高新区在售项目产品类型较为多样，产品户型以80-90㎡的二房，120-150㎡的三房为主。从销售来看，100-120㎡的小三房最为畅销，其次二房的产品也销售较好。 1.2区域市场 项目所在区域本案位于东部高新区，依山傍水，属于城市上风上水之地，自然环境优越，鞍山市的宜居之地。政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，市政配套建设的完善，使得东部高新区的发展快于其他地区，周边配套不断完善，项目的升值潜力巨大。 1.3发展策略 强塑精品形象，升级区域价值 利用常规地产项目“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向。 1.4整体定位 鞍山高新区首席欧陆园林湖景大盘 引领区域高品质标杆项目 1.5产品定位 恒大地产集团是国内首屈一指的房地产品牌，以世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装等文明全国。五星级豪华会所、国际风情商业街等国际级至尊配套，知名物业——金碧物业驻场服务等，都将助推恒大名都项目成为鞍山地产界知名人居大盘。 1.6客户定位 目前高新技术开发区板块依然以吸纳鞍山市内的客户为主，同时周边县市改善需求与投资类客户也将占较大比重，区域发展潜力及就地置业的便捷性成为购买的主要驱动因素 导入目标客群集中三种，