许昌市2009新开楼盘调研表.doc

前 言 经过近期周边几个楼盘的公开发售，房地产市场经过短暂调整之后，再度发力，价格再创成交高点，许昌市的房价进入了2000元新阶段，从价格走势来分析，较年初而言，年度涨幅达到20%以上。目前市场供应量明显不足，出现了抢购现象。原因分析有三： 从宏观市场而言，房地产市场“供需关系不平衡”所致。截至到目前，市场的投放量一直低迷，没有大体量的项目进入市场，就周边开盘楼盘而言，楼盘的投放量均没有超过200套，没有得到市场认可的产品依旧在被观望，而消费市场的需求却在进一步扩大。目前市场出现了短期的：供不应求关系。房价被这种供需失衡推高，剑指2000元关口； 购房人“被看涨后市”，恐慌性购房潮涌现。由于受到宏观舆论环境的影响，以及周边房价上涨的事实，购房者无奈之下变成看多一族，变成“被看涨后市”。目前购房人对明年房价的涨势产生后怕心理，为了防止房价上涨带来经济压力和购房成本的再度增加，所以，积极选房，而后就下决定购买，促成成交。 目前，房地产市场上的实力开发商有限，好不容易弄到一块“土地”，开发后，以期买个好价钱，来尽可能的带来丰厚回报，就借势炒作，捂盘惜售，变相控制市场供需平衡。造成“供不应求”现象来获取超额利润。 国家的宏观调控方向不明，且各种限制门槛的相关政策陆续出台，包括购房优惠政策是否要终止，目前政策面仍不明朗。且国家推出的所谓“遏制房价过快增长”也表明了房价上涨的大趋势是被肯定的，购房人为了在“最后”时刻赶上优惠政策，就开始出手了。 另外，由于房地产市场区域特性明显，差异性非常大，一线城市和部分沿海城市出现大量房价泡沫，是不争的实现，但作为中西部偏远地区，甚至房地产业刚刚起步的区域，房价的上涨动力还是很强劲，上升空间还很大，老百姓看不懂这些，但开发商能看懂这些，敢于涨价。 总体而言，房价上涨已逐渐被市场认可，在今年年内房价定能稳占2000元关口。 以上动态变化样本采集源于多层房地产市场表现，对于小高层、高层、商业和别墅变化并不明显。小高层、高层、别墅等这部分细分市场09年已经跨入2000元大关，上涨乏力，交投不够活跃。商业的炒作空间有待于市场的日益成熟，和经济增长的发展状况来定。其次，看商业的定位与市场对接面的情况如何。 目前，部分开发商也在试水高层产品，在新推楼盘中高层产品占一定的比例，开发商对此细分市场表现出信心不足，也想通过少量投放来试探市场反映，高层产品市场有待于进一步开发，进一步成熟。 许昌市各楼盘调研一览表 项目名称 天下城 物业类别 高层 物业坐落 人民路火车站旁 总建筑面积 10万㎡ 占地面积 2万余㎡ 开发商 河南弘锦置业有限公司 总套数 400多套 主力面积 136/156 主力户型 三房/四房 面积跨度 97-180 开盘时间 2008 /12/ 交付日期 2010/7/31 楼盘均价 2350元/㎡ 最高价 绿化率 30% 容积率 3.99 销售率 70% 最低价 车库数量 74 车库价格 未定 物业托管 鑫苑物业 物业费 0.7元/㎡ 楼间距 24米左右 付款方式 按揭/一次性 优惠幅度 3-5% 2.3万最高优惠 交房标准 外墙：瓷砖 局部涂料、外墙保温 内墙：水泥拉毛 地面：水泥拉毛 厨卫：水泥拉毛 阳台：半封闭 电梯：上海三洋 窗户：双玻中空塑钢窗 电气管线：敷设到位 给排水：留预留口 防盗门：90cm美心牌防盗门，无内门 项目配套 室内：天然气、有限电视、中央空调 小区：地下停车场、电子监控、楼宇可视对讲 周边配套：市二中，市二小，超市，永乐电器，火车站、奥斯卡影院等生活配套完善，区位较为成熟。 竞争优势 该项目坐落在人民路与新华路交汇处，紧邻火车站，交通便利，地理位置较为优越。市政配套较为完善，商场、超市、影院、车站等生活配套云集周边，居住便利性强，另外，本项目产品为高层住宅，目前市场上同质产品不多，竞争不激烈，便于楼盘销售，不像多层商品房那样，由于市区小产权房的投放量较大，严重影响正规高价商品房的销售。周遍有比较多的已成型的小区（如红旗小区），区位较为成熟。 目前，形成一定的社会知名度，便于楼盘的销售。 项目劣势 项目主要为高层住宅，而且有底商，首先，高层单价较高，结合小区户型面积，单位套房的总价较高，门槛也较高，不利于快速销售；其次，项目紧邻火车站，地处闹市区，而且加上有底商，环境嘈杂，爱静群体敬而远之，再次，高层住宅，由于物业费高、加之电梯维修、养护费、中央空调维养费等。直接导致生活成本较高， 推广形式及效果 利用户外广告树立项目形象，现场展示效果也不错；宣传单页派发；在城市快报、大鹰广告上做宣传，电视飞播，经过一年多的推广，形成一定的知名度。 价 格 详 述