PPT-土地估价有关问题分析报告讲解课件(邹晓云主讲)》(49页)-地产价格.ppt

土地估价有关问题分析;一、十七届三中全会后农村土地政策走向 二、面对金融危机对土地估价的思考 三、集体建设用地估价有关问题 四、估价报告写作有关问题;一、十七届三中全会后农村土地政策走向 目标：保护农民利益 促进经济发展 农地 完善承包权 承包权稳定 承包期延长 规范承包权流转 转包、入股，转让、抵押？ 农村集体建设用地 允许商业、旅游、工业开发流转等，禁止房地产开发 宅基地禁止买卖 小产权房禁止买卖 ;意义： 农地流转： 土地适当集中耕种，提高效率 吸引资本进入农村，促进发展 人口向非农业转移，提高农村经济收入 集体建设用地流转： 打破城乡土地市场界线，形成竞争 城乡一体化建设 发展乡镇经济 ;对估价行业的需求 农地方面： 租金、入股作价、价格咨询、各种补偿； 基准地价、市场价格监测、仲裁等 集体建设用地方面： 转让价、租金、抵押、入股作价、投资咨询、各种补偿； 基准地价、价格监测、仲裁等 规划 ;农地不能真正流动的原因 市场化的环境：投资需求、流动障碍、市场条件（资本垄断性圈地导致政治风险） 权利倒置 ：承包权、集体所有、行政权 缺乏真正的变革内力 ：人均地少、土地价值低、特殊的管理体制;二、面对金融危机对土地估价的思考 现象： 房地产市场价值降低、银行资产缩水 土地招拍挂价格大幅降低、退地、流标、底价成交 泡沫如何产生？ 需求被高估 、购买力被高估， 供给紧缺的假象（相对紧缺－制造需求（次贷）、垄断） 导致房价、地价被高估;怎么办？ 重新认识市场价值： 时间上足够长，稳定；区域上足够大，平均的；类型上足够多，均衡） 重视估价目的对价值的影响： 抵押必须保守（现实正好相反）； 买卖交易、改制、入股等都应该有所区别（现实中一样） 最重要的是： 我们应该具有风险意识、明白社会角色的责任;三、集体建设用地估价有关问题 集体建设用地： 企业用地（自用、出租、合营、入股、转让） 宅基地（包括小产权房）;集体建设用地特点： 不合规划 没有最有效利用 流通性差（与国有不对等） 权利复杂（处置权受集体限制、不规范） 市场不公开，竞争不完全 ;估价注意点： 注重合法性审查（估价合法性原则的要求）： 土地规划（真的是建设用地？） 城镇规划（用途、容积率） 用地指标与计划（是否批准？符合规划并不意味合法） 用途审查（是否是房地产开发？）;注重权利的调查（确定价值大小的关键） 取得的使用年期 是否可以流转（可以和不可以相差很大） 如果流转需要什么程序（比如集体投票，还是） 是否有可流转的次数限制 如果发生征用是否能够得到补偿？ 土地能够干什么？ 对集体是否有特定的义务承担？ 经营模式是否受集体的控制？ ;注重市场的调查（技术层面） 当地对集体建设用地的政策（政府，转让限制、产业干预、税费、投资、和国有比是否优先限制等） 当地对集体建设用地的接受程度（使用者，是否形成气氛、心态、顾虑、大的纠纷等） 当地集体建设用地整体规划和开发的状态 当地集体建设用地与国有土地在投资上的差距 当地集体建设用地租金与国有的差距 已有的交易案例的价格与国有的差距 ;特别注意： 采用正常方法估价，不能简单按照国有土地价格减去出让金 可以采用制订集体建设用地基准地价 使用收益还原法时，还原利率要考虑风险因素 取得成本要相对低一些 开发时增值率要低一些 受流转范围限制，市场竞争低一些 供给丰富一些，竞争少一些 使用范围小，需求少，竞争少一些 ;四、估价报告写作有关问题 1、估价目的 基本内容：说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中： ●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致） ●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等 ●具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。 另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。 ;容易出现的错误： ●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的； ●出现两个估价目的； ●表述不清、混乱。;2、估价依据 基本内容：说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性 ;3、价格定义 基本内容：对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程度、年期、权利类型、价值类型等。 容易出现的错误： ●将地价定义理解为是可以随意设定的，导致与实际情况不一致，如，现状为工业用地，委托