(精选)房地产金融 全套课件课件.ppt

在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比等额本息还款要多，所以等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差16620元正是少付的这部分利息 等额本息还款法的特点： 1.每个月归还一样的本息和 2.容易做出预算 3.还款初期利息占每月供款额的大部分，随着本金逐渐返还，供款中本金比重逐渐增加 等额本金还款法的特点： 1.每月归还本金一样 2.利息按贷款本金余额逐日计算 3.前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少 4.每个月的还款额较繁杂，需要逐一计算 第四章 住房抵押贷款违约行为分析 之提前还贷 一、借款人违约风险的种类 被迫违约 理性违约 1、被迫违约 指借款人因发生不可抗意外财务危机而导致的违背贷款合同的行为。 意外财务危机诱因：失业、疾病、婚变、意外伤害等。 2、理性违约 又称借款人转移投资违约，指借款人在财务状况正常的情况下因经济理性而导致的违背贷款合同的行为。 经济理性诱因：继续履约所带来的损失大于违约所带来的损失 两种情况：提前还贷和终止还贷 二、提前还贷界定 概念：借款人在某期偿还的贷款本金额超过该期预定偿还的贷款本金额。 提前还贷的三种主要形式： 在特定时点一次性付清全部余款。 在特定时点偿付部分余款，保证还款期限不变，减少月还款额。 在特定时点偿付部分余款，每月还款额不变，缩短还款期限。 部分提前还贷与完全提前还贷 消费者出于什么动机提前还贷？？？ 三、提前还贷原因 （一）再融资动机 当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷款的合同利率时,只要借款人能够以更低的利率获得新的贷款,那么对原先的这笔抵押贷款进行提前还款往往是经济合理的。 1、抵押贷款的市场利率 抵押贷款市场利率的下降使得借款人能够以更低的成本融通资金,因此借款人再筹资倾向的强弱是原有抵押贷款贷款利率与现行的抵押贷款市场利率之差的增函数。 即期与合同利率差对提前还贷的影响 提前还贷倾向Y是抵押贷款合同利率R与即期利率r之差的增函数 Y = f ( R － r ) 美国经验统计：当 R－r ＝1.5～2个百分点时，提前还款往往加速出现；提前还贷时滞一般为2～4个月。 提前还贷时滞：提前还贷临界点到来与提前还贷实际发生或速度明显加快的时间间隔（＝借款人对机会的认识期＋提前还贷申请期＋再贷款所需时间） 2.住房抵押贷款利率变动路径（%） 年度 路径 0 1 2 3 1 11 8 13 8 2 11 12 13 8 3、再融资成本 借款人的再融资成本主要包括：提前还贷缴纳的罚金、申请抵押贷款的费用、抵押贷款手续费、抵押房产的评估费用以及其他与获得新的抵押贷款有关的费用。 再融资成本与借款人在原先抵押贷款上的权益积累成反向变动 再融资成本与月付款节余的比值决定了新的这笔抵押贷款在多长时间能够弥补因再融资本而造成的损失。 4.住房价格的变化水平 关键：借款人对其住房所拥有的权益能否为他重新申请的贷款额度提供充分的担保，即再融资行为必须保证借款人对住房拥有真正的权益且贷款价格比例或抵押率（LTV）低于贷方所需要的LTV值才能进行融资，从而防止过度借款行为的发生。 （二）非再融资因素 1.住房周转率 （1）经济发展状况 （2）利率水平 （3）季节性因素 2.基础住房抵押贷款组合特征 （1）合同利率 （2）抵押年限 （3）空间分布 （4）贷款的种类 （5）抵押物的保险及担保情况 3.收入变化 1、从年龄结构层次上看， 2、借款者所在单位采取年薪制度， 3、借款者所在单位一次性发放数额较大的住房补贴， 四、提前还贷效应（风险） 对银行而言： （一）加大银行的经营成本，其管理服务成本未得到全部的补偿 （二）提前收回资金的闲置和再运用风险 （三）影响商业银行的资本成本和资本结构 （四）提前还款直接减少商业银行的利息收入 （五）增加银行资产风险管理的不确定性 五、个人住房抵押贷款提前还款风险管理模式 （一）调整银行信贷资金供应方式 这种风险管理的基本思路是：根据以往客户提前还款经验，比如预计在个人住房抵押贷款发放的第一年内提前还款概率为1%，第二年提前还款的概率为2％，依此类推。当给这项业务做资金预算时，银行对第一年发放的个人住房抵押贷款分配资金时在总额中扣除1%，第二年则扣除2％，即在短缺性的资金供给与提前还款进行匹配。假如提前还款实际情况与银行最初的预期吻合，那么通过这种方式提前还款就不会对银行造成资金配置方面的风险。 （二）成本挽回法 这种方法的设计思路是：当借款人提前还款时，通过征收违约金来挽回债权人的损失。违约金中一般包含了补偿银行资金闲置的损失和由于提前还款导致银行增加的手续费及其它费用。 在违约金的征收方式上一般有两种方式：一是固定罚金。固定罚金又有多种方式