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四、房屋租赁 (一)房屋租赁的概念及种类 房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 根据房屋所有权属性的不同，房屋租赁可分为公有房屋租赁和私有房屋租赁；根据房屋租赁使用性质不同，可将其分为居住用房租赁和非居住用房租赁。 第二十二章 房地产法律制度 本章要点：我国房地产法的立法现状、房地产法的概念；国有土地使用法律制度；房地产转让、商品房预售、房地产抵押和房屋租赁法律制度；房地产权属登记的法律规定。 第一节 房地产法概述 一、房地产法的立法现状 1988年4月，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪法》修正案，明确规定了国有土地使用权可以依法有偿转让。宪法修正案第2条将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。” 1994年7月5日，全国人大八届八次会议审议并通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后又陆续颁发了配套的法规，如《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部1994年11月15日发布，2001年7月23日修改）、《城市房地产转让管理规定》（1995年9月1日起施行，2001年7月23日修改）、《城市房地产抵押管理办法》《1997年6月1日起施行，2001年7月23日修改》、《城市房屋租赁管理办法》1995年6月1日起施行）、《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。这些立法，推动了房地产市场的形成和健康发展，并渐形成了较为完善的房地产法律体系。 二、房地产法的概念 在我国，狭义的房地产法是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律——《城市房地产管理法》。 广义的房地产法是指调整房地产关系的各种法律规范的总称。 房地产关系是指以房地产为客体的各类社会关系的总称。 第二节 国有土地使用法律制度 一、国有土地使用法律制度概述 改革前，我国国有土地实行“无偿、无期限、无流动(即禁止土地转让)”的行政划拨方式的使用制度。 改革后，建立了国有土地使用权有偿出让制度。目前，我国取得国有土地使用权的方式实行双轨制，即国有土地行政划拨方式和国有土地有偿出让方式同时并存。 二、土地使用权划拨 (一)土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依据这一法定概念，土地使用权划拨具有以下特征： 第一，土地使用权划拨采用的是行政划拨手段，必须经县级以上人民政府批准，由同级土地管理部门实施划拨。 第二，划拨土地使用权无使用期限的限制，法律、行政法规另有规定者除外。 第三，行政划拨取得的土地使用权只需以较小代价或无偿即可取得。体现其具有无偿性的特征。 第四，划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押，除非报有批准权的人民政府审批，并办理有关手续。 (一)土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (二)土地使用权出让的范围、用途和年限 土地使用权出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。土地使用权出让的空间范围一般是在城市规划区域内。 以出让方式提供的用地按用途可分为商业用地、娱乐用地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文化、卫生、体育用地。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。 出让方与受让方在签订出让合同时，应当在法律规定的最高年限内确定具体的土地使用权出让期限。 (三)土地使用权出让方式 1．拍卖 2．招标 3．协议 (四)土地使用权出让合同 1．土地使用权出让合同及其特征 2．土地使用权出让合同的主要内容 第三节 房地产转让、商品房预售、房地产抵押和房屋租赁 一、房地产转让 (一)房地产转让的概念及原则 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 这里所称其他合法方式，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法