房价运行规律、中国特色的供求-背景与房地产投资问题.pptVIP

★在保证同一使用效果下进行成本比较 ★在保证使用面积下进行成本比较 ▲效益原则下的承租房产选择 ★相同成本下的经济效益比较 ★不同成本下的投资回报率比较 ▲环境原则下的承租房产选择 ★人文环境评价 ★自然环境评价 ★服务环境评价 ★商业环境评价 ★城市基础设施建设状况评价 ★社会治安评价 ▲便捷原则下的承租房产选择 ★出行（交通）便捷程度评价 ★通讯（联络）便捷程度评价 ★相关教育文化设施的质量（层次）与距离 ★餐饮服务设施的数量、层次与距离 ★其他公共设施、服务设施状况 ★特殊需求的满足状况（健身、减肥、游泳等） ●特别建议 ▲关注首都、省会城市（直辖市）、沿海城市、著名旅游城市的房产 ▲关注城市新区的房产 ▲关注风景区、公园附近的中高档房产 ▲关注交通要道周边的小户型房产和可分割使用房产 房租高10～40％。 ▲关注一流幼儿园、小学、中学周边的中档房产 房租高30～50％。 ▲关注大学尤其是一流大学周边的小户型房产和可分割使用房产，房租高20～40％。 ▲关注著名文艺机构周边房产 房租高20～50％。 ▲关注国家、省级信访机构、司法机构周边低档房产（旅店） 房租高10～40％。 ▲“见人下菜碟”? 视身份不同、文化不同确定内部装修、设施配备（日本人、韩国人、考研族、“三陪”人员）。 ▲初前面讲的“该出手时”的条件和家庭特殊需要，尽量只租不售 7.4 房地产融资思路与技巧 ●贷款 ▲先使用公积金贷款后使用商业贷款 ★公积金贷款的优势与缺陷 ★商业贷款的优势与缺陷 ★用公积金贷款买房，用商业贷款买车 ▲贷款期限的长短参照贫富程度确定 ★富人贷款期限长可将收入转作投资，增加机会 ★穷人贷款期限长可能带来更大的经济和心理负担 ▲是否提前还贷视投资机会与收益率决定 ★无投资机会，应提前还贷 ★有投资机会，但收益率小于利息率，应提前还贷 ★有投资机会，收益率等于利息率，是否提前无所谓 ★有投资机会，收益率高于利息率，不应提前还贷 ●抵押 ▲房地产抵押贷款的含义 ▲房地产抵押贷款的要求 ●典当 ▲一般房地产典当业务 ▲按揭房产的典当 ●特别建议 ▲可以考虑以父母名义申请住房公积金贷款 ▲巧用“加按”再买房 ▲可以申请个人住房装修贷款 7.5 其他 ●房地产投资基金问题 ●转让合同的无效问题 ▲转让主体的问题 ▲转让客体的问题 ▲重复转让问题 ●房产商的卖房资格问题 ●联建房的房产证问题 ●设抵押权的房屋的转让问题 ●房屋质量的处理问题 ●炒卖认购号问题 * * * * * * * * * * * * * * 如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。 据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。 然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。 ▲原因分析 全国性资金涌入，逐利意识疯狂，没有真实需求做支撑。 1.4究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？ ●认为中国存在房地产“泡沫”一方的普遍的依据 （1）中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但未调整（由于其它因素影响这个上升阶段延长了，房地产周期的特殊性——指数波动，非价格波动）； （2）房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字； （3）把住宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的。 （4）租金售价比超过国际标准（房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际成熟市场经济国家1：200）； （5）房地产贷款超常增长。 （6）空置率很高。 （7）炒卖地皮现象明显。 注：以上判断依据基本都不科学 ●最科学、最简单的判断方式 理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。 3 房地产投资与股票投资的回报比较：谁是赢家？ ▲房地产投资回报问题 ★公式：房地产投资回报率＝[投资升值率＋租金净收益率－投资的机会成本（利率）－使用费率]*（1/贷款比率）。 注：折旧率实际已经在升值率评估中扣除；使用费主要指物业费和取暖费等。 ★ 举例：某市房地产投资回