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土地增值税制度 一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人 ——单位：各类企业单位、事业单位、国家机关好社会团体及其他组织 ——个人：自然人和个体经营者 二、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的基本界定：有偿转让房地产产权取得的增值额 1. 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 ——国有土地使用权 ——地上的建筑物及其附着物 二、土地增值税的征税范围 2. 土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税 ——国有土地使用权的转移 ——地上的建筑物及其附着物的所有权转移 二、土地增值税的征税范围 3. 土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的有偿转让行为征税 ——转让行为取得收入 二、土地增值税的征税范围 （二）若干具体情形的判定 1. 出售 ——出售国有土地使用权 ——取得土地进行房地产开发后出售 ——存量房地产买卖 二、土地增值税的征税范围 （二）若干具体情形的判定 2. 继承与赠与 ——继承 ——赠与 3. 房地产的出租 4. 房地产的抵押 5. 房地产的交换 6. 以房地产进行投资、联营 7. 合作建房 三、土地增值税的税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 （%） 1 不超过50%的部分 30% 0 2 超过50%至100%的部分 40% 5 3 超过100%至200%的部分 50% 15 4 超过200%的部分 60% 35% 表：土地增值税四级超率累进税率 三、土地增值税的税率 （二）土地增值税的预征率 1.适用范围 ——适用于房地产开发企业 ——适用于在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 2.适用标准 ——经济适用房、限价房 ——东部地区≥2% ——中部和东北部≥1.5% ——西部≥1% 四、土地增值税的应税增值额的确定 （一）土地增值税的应税收入总额 转让房地产的全部价款及有关经济收益 ——货币收入 ——实物收入 ——其他收入 ——视同销售收入 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 ——土地出让金 ——实际支付的价款 ——按规定缴纳的税费 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 2.房地产开发成本 ——土地征用与拆迁补偿费 ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施费 ——开发间接费 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 3.房地产开发费用 （1）费用的类型 ——销售费用 ——管理费用 ——财务费用 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 3.房地产开发费用 （2）扣除限额 ——纳税人能够按转让房地产项目分摊利息支出，并能够提供金融机构贷款利息证明 可扣除的房地产开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本） ×5% ——纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明 可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本） ×10% 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 4.房地产转让相关的税金 ——营业税 ——城市维护建设税 ——教育费附加 四、土地增值税的应税增值额的确定 （二）土地增值税的可扣除项目 5. 旧房转让的可扣除项目 （1）评估价格 （2）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 五、土地增值税的应纳税额的计算 1.增值率与适用的税率 增值率=增值额/扣除项目金额 2. 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 六、土地增值税的税收优惠 （一）普通标准住宅的税收优惠 1. 适用范围 （1）普通标准住宅 ——住宅小区建筑容积率在1.0以上 ——单套建筑面积在120平方米以下 ——实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 （2）增值额未超过扣除项目金额20% 2. 税收优惠 ——免征土地增值税 六、土地增值税的税收优惠 （二）国家征用、收回房地产 ——免征土地增值税 （三）个人转让房地产 1. 个人转让住房 ——居住满5年或5年以上 ——居住满3年、未满5年 七、土地增值税的税收征管 （一）土地增值税的纳税地点 ——转让的房地产所在地 ——地方税务机关 （二）土地增值税的纳税申报 ——一次性付款转让房地产 ——以分期收款方式转让放低产 ——项目全部竣工结算前转让房地产