市调报告(和源中环企业广场).docVIP

——“和源中环企业广场”市场调查报告 项目简析： 项目基本基础技术指标： 基 础 信 息 案名：和源中环企业广场 注册名：和源中环企业广场 投资商：上海北方城市发展投资有限公司上海北方城市发展投资有限公司Loft设计，产品附加值突出。国企知名开发商投资建设。7+2分区电梯。双大厅11米挑高。5A+只能系统。世界品牌顶配（配套设施，开利中央空调、TOTO洁具、三菱电梯等）。50年产权。开发商免费帮助客户完成产品的增值过程。 W(公共性缺点)：体量小（唯一一栋办公楼商业用地）。紧邻共和新路（噪音，震动影响较大）。虽然地处三圈之中，但是离三圈中心位置尚有一定距离，平时步行前往布便）。楼盘500米内可用公共服务设施（餐饮购物娱乐）较少。楼盘为悦公馆住宅项目内唯一写字楼，如不妥善管理，平时过往人员较乱。 O（独立性卖点）:50年产权。Loft设计（开发商免费帮助客户完成各层所需要的一切人力和物力）。7+2分区电梯，其中含有一步总裁尊享VIP电梯。双大厅挑高11米。国际籍5A+商务规划，规划起点较高。 T（最大抗性）：虽然产品较出色，但周边没有成熟的商务大楼，有鹤立鸡群的感觉。楼盘500米内没有可用公共服务设施（餐饮购物娱乐）。紧邻共和新路，受到车流和地铁的影响较大。写字楼与公寓在同一区域，人流较乱。周边除了大宁商圈意外没有能够可依赖的商圈。项目单价较高，平均单价比周边竞品中环中铁贵5000元。 综述：该项目地处板块位置极佳，但是周边配套尚未达到最理想的要求。项目总体规划起点较高，但由于地理位置的关系，无法在短时间内成功打响名气，且周围竞品较多，显得该项目华而不实。因国家规定后期不再能造loft的写字楼，故该项目Loft设计成为最大卖点。高开低走的价格走势清楚地表现出开发商对此项目的预期想法过高。而且销售人员随销售技巧成熟但是服务意识欠佳。零时售楼处与宣传资料也比较为糟糕，对销售带来较大压力。项目周边配套完全无法与五角场商圈相比较，所以竞争并不强烈，但该项目的产品优势无疑是最大的卖点。 以下随附样板房照片，以供参考（开发商如何隔层设计）： 隔层后的办公楼 卫生间 大堂效果图 电梯厅 走道 (完)