第六章 农地估价.pptx

第六章 农用地估价 主讲人：赵盼盼email ：pan_pan_zhao@126.com第一节 农用土地价格内涵与特征一 、土地价格的内涵马克思劳动价值理论“土地本身并无价值”土地价格的产生： “垄断性” 土地本身的稀缺性及具有满足人类需要的特殊的使用价值。第一节 农用土地价格内涵与特征土地价格：是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益而支付的代价。也就是说土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益。购买土地实际上购买的是土地的权利，土地的权利不同，其价格表现也不同。一般表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。第一节 农用土地价格内涵与特征 土地所有权价格：是指购买土地所有权的价格； 土地使用权价格：是指购买土地使用权的价格。 我国土地价格：是指土地使用权的购买价格。第一节 农用土地价格内涵与特征二、 农用地价格内涵 我国农用土地价格问题，必须基于农用土地表象上属于集体所有的前提之下，农用土地价格形成主要表现为土地使用权价格，其中包括农用土地使用权的承包、租赁、转包、土地入股等具体的价格形式。第一节 农用土地价格内涵与特征第一节 农用土地价格内涵与特征 农用土地内部流转包括土地转包、土地入股、合作经营等； 所有权不发生改变。农用土地内部流转市场 农用土地转用包括农用土地向市地、独立工矿用地、交通运输用地等的流转。 所有权由基体变为国家所有。农用土地转用市场第一节 农用土地价格内涵与特征（1）农用土地内部流转价格内涵：以不改变农用土地用途为前提条件下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用土地内部流转价格水平取决于农用土地生产能力即农用土地质量，因而又可称之为农用土地质量价格。第一节 农用土地价格内涵与特征（2）农用土地转用价格内涵：农用土地转用价格指在一定的社会经济条件下，农用土地转为建设用地时，从宏观社会角度评定的农用土地地价。征地补偿费：土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费。农用土地转用价格用公式可表示为：农用土地转用价格=农用土地质量价格+农用土地社会价值量化值第一节 农用土地价格内涵与特征三、土地价格的特点第一节 农用土地价格内涵与特征四、农用土地价格的特征第一节 农用土地价格内涵与特征五、土地价格分类所有权价格、使用权价格、租赁权价格和抵押权价格等。按土地权利分分为交易价格和评估价格。评估价格包括①交易底价②基准底价，③课税价格按土地价格形成方式①申报低价②公告底价按政府管理手段①土地总价格②面积地价③楼面地价按土地价格表示方法第一节 农用土地价格内涵与特征六、土地估价原则 预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则边际效益第一节 农用土地价格内涵与特征七、农用地估价原则 综合性原则 资源稀缺性原则 连续可比原则 分区分类估价的原则 科学性与易操作性相结合的原则 公正合理和正确可信原则第一节 农用土地价格内涵与特征八、土地估价方法 收益还原法 市场比较法 剩余法 成本逼近法 路线估价法 标准宗地估价法 基准地价系数 修正法第二节 农用地价格的影响因素一、自然因素 自然因素是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括气候（≥10℃积温、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况）、地貌（地形、坡度等）、土壤（土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度）、水文（地下水埋深度）、农田基本建设状况、地块形状等。第二节 农用地价格的影响因素二、社会经济因素社会经济环境农用设施农产品供求状况面积和形状人口状况后备土地资源状况位置第二节 农用地价格的影响因素三、行政因素农业政策土地政策土地利用规划第二节 农用地价格的影响因素四、其他因素特殊气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况、心理因素等。第三节 农用土地估价资料的调查与整理一、背景资料的收集与整理1）资料采集 背景资料主要包括影响地价的一般因素、区域因素和个别因素的资料及其他影响地价的资料。主要有：近3年的农业生产资料、农副产品的价格资料和物价上涨指数、近年来的存、贷款利率等农业投入产出资料。第三节 农用土地估价资料的调查与整理一、背景资料的收集与整理2）资料整理 调查的背景材料可分为三类：第一类是反映全区总体情况的资料，如国民经济统计年鉴、土地利用总体规划报告、基本农田保护区规划报告、社会经济发展计划、土地详查报告等其他有关文献。第二类是农业生产资料、农副产品价格、工日值的统一标准、税费收取标准等。第三类是其他方面的资料，如农用土地征用补偿标准、社会平均物价上涨指数、存款和贷款利率。第三节 农用土地估价资料的调查与整理二、样本资料的调查与整理（1）资料调查的要求 样本的空间分布相对均匀。 保证样本有足够数量。 农用土地的效益尽量是最近3年的情况。第三节 农用土地估价资料的调查与整理二、样本资料的调查与整理（2）调查内容