大连市旅顺口区某住宅小区销售执行方案.456.docVIP

营销策划预案 一、大连市房地产市场分析 、2004年大连市房地产市场的概况 2004年，大连市住宅价格的平均值是3890元/平方米，比2003年上涨了7。6%，其中多层住宅和高层住宅都有不同程度的上涨，多层住宅的涨幅要超过高层住宅。 均价5000元以上的住宅整体处于调整之中，呈现结构性失衡，具体表现为星海湾区域均价在6500元以上的高端住宅产品保持了旺盛的销售态势，中山区和西岗区的均价在5500元以上的高端产品市场吸引力弱于往年，但其中的部分小户型楼盘表现突出。 均价在3300-5000元价格中档住宅支撑了2004年的大连房地产市场，尤其主导了下半年大连房地产市场的价格走势。其中沙河口区的西北区域、星海边缘区域和中山区的小规模楼盘成为市场热销的主力，部分楼盘全年交易量达到全市交易量的34%，究其原因主要在于消费者的消费能力提高、追涨和怕涨心理以及其对于未来的良好预期。 均价3300元以下住宅依然集中于甘井子区，市场仍表现出供不应求态势，市场实际供应量仍然明显不足，市场销售价格较2003年上升了8。3%。 1．2 、2004年大连房地产市场分析 1．2．1、新盘市场供应状况 2004年大连市内四区共推出新盘69个，其中住宅58个，别墅3个，写字楼3个，商业5个，总营业建筑面积503万平方米。其中住宅供应面积为423万平方米，别墅13万平方米，商铺54万平方米，写字楼13万平方米。 从住宅新盘的区域分布来看，中山区10个，西岗区6个，沙河口区24个，甘井子区18个。沙河口区是新盘推出最多的地区，其次为甘井子区。 从住宅新盘均价分布来看，单价在3300元以下的项目有16个，3300-5000之间的有15个，5000元以上的27个。 从住宅新盘的规模分布来看，5万平方米以下的26个，5万到10万平方米的有22个，10万至20万平方米的有8个，20万以上的有2个。由此可以看出，新盘规模在10万平方米以下的占82%，10万平方米以上的占18%。 1．2．2 、市场需求状况 2002年以来商品房市场一直保持了旺盛的需求态势，从2002年到2004年，住宅交易面积分别为291。7万平方米、369。6平方米、345万平方米。 从区域交易面积来看，甘井子区和沙河口区一直是市场需求的主力。 从商品房价格区间和实际供需对比来看，2003年和2004年中低档住宅是市场交易的主力，从供需对比图上可以发现2004年的供需比例存在结构性矛盾，主要是高档住宅供给比例偏大，虽然2004年高档住宅的实际交易状况要好于2003年，表明高端住宅市场的需求量有了显著上升，但需求增长速度仍低于市场供应速度。 1．2．3、不同户型市场表现 2003年和2004年大连市内四区各种户型的销售比例较为稳定，主要以三居和两居室为主，城市中心区域的部分创新型小户型楼盘成为市场亮点，但部分“宿舍式”小户型楼盘则表现不佳，主要在于其设计品质和使用功能的严重不足。 1．2．4、购房客户群状况 大连市GDP总量连续4年快速上升，使本地居民的收入水平和消费能力有了明显提高，但消费者的住房消费观念却在发生变化，住宅面积更趋于经济和实用，具体表现为，平均住宅面积2002年106平方米/套，2003年为101平方米/套，2004年为96平方米/套。 从2002年开始，外地客户交易比例呈平稳增长态势，2004年外地人购房比例由2003年的18%上升至25%，外地客户仍以东三省和北三市居民为主，但有向周边省市扩散的趋势，外地人群购房的突出特点是：购房平均面积在上升，2003年平均面积为95平方米/套，2004年为99平方米/套。 1．2．5、项目集中开发提升区位价值 2004年集中开发热点区域是星海地块、沙西北地块，两大地块的集中开发凝聚了人气，提升了地块价值，使周边配套设施及居住环境都有了显著提高，而开发商的成本导向和市场参照定价法共同支撑了区位市场价格。 综观2004年大连房地产市场发展轨迹，可以认为政府的宏观政策调整让所有的市场参与者都有时间反思如何在快速发展中保持理性，而我们的房地产市场距离成熟还有更长的路要走，被迫调整中的2004年将为主动变革中的2005年打下更为坚实的基础。 1．3、大连市房地产市场的未来趋势 1．3．1、土地供应适度放量，一级市场竞争升温 预计2005年政府可能适度增加土地供应量以缓解供需矛盾，但土地交易成本将大幅度上升，土地市场需求大于供给的状况仍将持续，同时土地成本对房价的影响将高于往年。 1．3．2、热点区域集中，西拓北进面临突破 受开发企业开发周期和日趋完善的房地产法规影响，2005年下半年房地产供应项目将出现集中放量，其中泉水、华南、南关岭和辛寨子地块成为市场热点，泉水和华南广场区域将尤为突出，预计供应面积超过100万平方米。 1．3．3、投资型置业比例将降