房地产开发全过程成本控制要点.docVIP

全过程成本控制要点 （一）成本观念与意识的培养 项目开发阶段与成本控制能动性的关系 造价调整机会 可研 设计 招标 施工 结算 开发阶段 可研阶段：项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。 设计阶段：通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型、图纸质量（错、漏、碰问题、是否完善等引起变更或索赔）等，可以较大幅度地调整造价。 招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式等对造价控制的影响较大。 施工阶段：设计已定型，只能通过优化施工技术及组织（包括设计变更和现场签证的控制），适当降低施工成本，造价调整的幅度较小。 结算阶段：图纸、合同已定，只是如何正确地将这些已定的造价揭示出来，造价调整的幅度最小。 成本管理的发展趋势： 对 企 业 的 价 值 贡 价值创造型：全员成本意识 献 方案优化 性价比分析 （主动） 控制型：设目标，动态控制，纠偏 核算型：事后算帐 （被动） 向下兼容 管理的复杂性 成本管理的基本功能与工作内容： ①基本功能：是为管理者提供成本信息，并帮助管理者利用成本信息进行各种各样的决策。 ②工作内容：确定与控制 3、成本管理体系的健康运行 健康标准： ①信息畅通-----目标明晰、动态监控、及时显现（反馈） ②运作规范-----流程合理、制度健全、执行有力（执行） ③成本意识-----全员、全过程成本意识（责任心与意识） 4．树立全成本观念 ①施工阶段-----------承建商的全成本、开发商的阶段性成本 ②开发全过程---------开发商最关注 ③产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。 对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险（严格意义上不能算成本）等费用，要全盘考虑。 关键点：产品寿命周期成本一定要在项目定位和设计阶段就得充分考虑，否则达不到预期效果。节能建筑就是基于这种考虑。 5．成本管理要素问题 ①成本---工期 成本 工期 ②成本---质量 成本 质量 ③ 成本 工期 质量 ④ 成本 范围 工期 质量 6、省钱与花钱问题 避免几个误区： （1）建筑设计不是做艺术品，而是做产品，既然是产品，就得关注市场（客 户需求）、成本、品质的适度、可实施性等。避免不计成本地追求设计 效果。 （2）过分强调成本控制导致产品品质降低，尤其是低价中标后，在施工 过程要求赶工，将使施工单位“雪上加霜”，最终牺牲的是产品品质。 （3）只注重“省钱”，而忽略合理“花