江西九江鹤问湖1号项目全程营销策划提案.docVIP

江西九江鹤问湖1号项目全程营销策划提案 2010.04.22 新型工业重镇?? 文化旅游胜地?? 区域商贸中心?? 开放港口城市 城市印象——庐山脚下，鄱湖之滨 辖一市、两区、九县；全市总面积1.88万平方公里，市区规划面积将达到118平方公里，建成区面积68.11平方公里；固定居住人口59.6万,全市总人口的13%，处于城市化进程初级阶段。 中国魅力城市,中部城市圈最宜居的城市 一、城市发展解读 * 经济发展 九江市在2005年至2009年国内生产总值年均递增13.6%，2009年GDP达到830亿元；全省排名第三，仅次于南昌1837亿和赣州市?940亿。 九江市城镇居民收入增长率保持在10%以上，政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000元。 市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。 一、城市发展解读 城市发展战略 城市发展战略——“3+1”战略： “大旅游”——优化居住环境；?? “大工业”——将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；“大物流”——将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣；?? “大城建”——促进房地产业的欣欣向荣; “3＋1”战略促进了九江房地产业开发热潮 一、城市发展解读 城市发展规划(2001-2020) 以“山、水、楔形绿带”为自然分隔，组团式布局，形成依山傍水临湖的”T“型形态。?? 城市结构——双环内聚外扩的“一核四组团”结构。 一核指城市核心区，包括旧城功能区、柴桑功能区（我项目所在区）、十里功能区。?? 四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。 一、城市发展解读 东北片区交汇处 一、城市发展解读 城市规划 规划区以鹤问湖为中心，划分为五部分，形成“五区环湖”的总体布局。 其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区 项目位于东片区和北片区交汇处 鹤问湖北片区： 东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。面积8.96平方公里，功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。 鹤问湖东片区： 东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。 一、城市发展解读 二、项目本体分析 根据前期双方已沟通，项目规划已基本定型，且贵司也未向我司提供具体户型资料，因此，本次方案分析，重点将在现时市场分析、产品优化和营销推广上，尤其是产品优化上，我们将做重点展开，以供贵司提升产品附加值之决策参考。 　 29.49 　 50平米以上 　 70.51 　 50平米以下 9 　 55.9 % 三房二厅 　 38.5 % 二房二厅 　 5.6 % 一房一厅 户型比例 　 　 户 总居住户数 8 　 　 辆 地下停车 　 　 辆 地面停车 其中 　 　 辆 总停车位 7 　 47.6 % 绿地率 6 不含地下 1.99 % 容积率 5 　 22.5 % 建筑密度 4 　 14286.02 ㎡ 建筑占地面积 3 　 　 ㎡ 地下停车库 　 　 ㎡ 地下人防 其中 　 　 ㎡ 地下建筑面积 8497.16 ㎡ 店面 232.37 ㎡ 垃圾站、公厕 8.10% 1530.79 ㎡ 幼儿园、会所 占物业比42.2% 53648.3 ㎡ 高层住宅 占物业比28.4% 36042.52 ㎡ 小高层住宅 占物业比21.3% 27086.74 ㎡ 多层住宅 其中 　 127037.88 ㎡ 地上建筑面积 不含地下 127037.88 ㎡ 总建筑面积 2 　 63533.65 ㎡ 规划总用地面积 1 备注 数量 单位 名称 序号 本案 地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城区。 二、项目本体分析 项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域 本体地形地貌 限制条件 附近有联通、电信大楼，东侧为职业大学 项目临近鹤问湖，景观资源丰富 项目西南有污水处理厂 污水处理厂西南为鹤问湖 项目西南有鹤问湖，景观资源较好 交通便捷、附近有较好的教育人文资源 区域内为市政重点打造优质居民区，也是九江市城市旅游、休闲重点区域 鹤问湖休闲展示区 与城市中心距离不远，未来发展空间较大 区域大环境逐渐成熟，但缺乏大型生活配套及市政配套。 西南有污水处理厂，对环境有较大影响 项目优势 城市意向较为强烈，有一定配套 自然风貌较好，区域为市政重