宝龙商业地产模式研究(市场研究丶运营丶及发展方向).docVIP

宝龙商业地产模式研究(市场研究丶运营丶及发展方向) 2.拿地成本低，地价分期支付。对滚动开发模式形成有力支撑。 3.选择三四级城市的新城投资，获得地方政府的大力支持土地，配套设施，税收等。 4.大体量商业项目，项目建成后易确立区域地标地位。 5.销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-40%，住宅全部用于出售；商业开发面积中的30%用于销售。 6.项目土地成本低、城市综合体定位，对销售产品的定价形成支持，开发利润高。 7.商业建筑标准成本低，但建筑外观设计符合三四线城市消费者的价值取向。 8.产品业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力强，符合消费潮流，相对三四线传统商业有的竞争力。 竞争劣势 W 1.企业资金实力并不突出，跳跃性进入快速扩张期后，资金链压力偏大。 2.企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。 3.自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。 4.产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。 5.投资决策的前瞻性偏弱，对市场大势、经济周期的把握能力，对企业投资周期的影响大。 6.产品建标相对落后于一二线城市潮流，缺乏超前性，持有物业的外观耐久性存在疑问。 7.五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。 潜在机会O 1.宝龙香港IPO计划仍在继续，如果能成功将提供有力资金支持。（已经成功） 2.三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资机会。 3.产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。 外部威胁T 1.新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间较长，开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大，对区域投资决策的要求高。 2.房地产市场调整对销售产生影响，对企业资金链可能产生影响。 3.现有投资项目存在市场压力，潜在负面消息对后续项目影响比较大。 4.商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争。 5.在建项目比例大，成熟项目少，IPO模式更加接近传统开发企业，在IPO的认可程度上受证券市场追捧的机会偏低。IPO成功后，公司治理水平将面临考验。 二. 宝龙长板与短板分析 长板 1.低价土地获取能力强，支持“现金流滚资产”的商业模式。 2.选择三四线城市新城，大型商业项目具备成为地标性建筑的条件。 3.在单个项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力，具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使单体项目投资成功几率大。 短板 1.对应扩张速度和项目体量，企业自有资金实力偏弱。 2.企业管理水平有待提高，专业人才团队有待加强。 3.高速扩张的商业地产开发支持体系能力有待加强。 4.商业地产的产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。 三. 核心竞争力评价 2 1.大型城市综合体的多业态组合、大体量商业、部分国内品牌商家、五星级酒店等产品组合，在三四线城市的新兴城区，具有市场竞争力，受到地方政府的支持。 2.超低地价，对其“现金流滚资产”的商业模式，形成强有力支撑，销售部分利润高。开发收益补开业后出租收益率之不足。低成本为商业部分提供了低租金的价格空间，有利 项目操作和孵化。 3.休闲、娱乐业态组合，具有较强的吸客能力，符合消费潮流，业态规划较超前。对商业项目开业“旺市”形成有力支持。相对三四线城市传统商业形态占据主导的商业格局，具 有长期发展的竞争力。 4.注重前期招商，招商能力较强，行业招商、团体招商对小商业形成支持。 四. 外在、内在竞争力评价 外在竞争力 1. 产品体量、业态组合，对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力。 2. 资本推动，进入高速扩张期，开发的规模效应，夸大了其品牌性。 3. 已建成运营项目的外在观感，对地方政府具有较强的说服力。 4. 自主投资的五大连锁商业体系，增加了其商业运营能力的说服力。 内在竞争力 1. 产品、盈利模式、区域市场选择等构成的整体商业模式，具有可行性。 2. 具备大型商业项目开发、运营经验，把握商业地产开发核心问题方向，在资源 投入、资源整合方向上比较明确。 3. 注重招商投入和招商经验积累，能够基本支持项目开业，以及度过后续孵化期。 4. 产品设计为获取低价土地提供很大支持，项目前期启动的资金压力小，后续利 润空间大。同时，低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。 借鉴适用性分析 借鉴性 1：盈利模式和市场定位的可借鉴性 宝龙在行业内有“小万达”之称，在“现金流滚资产”的盈利模式上借鉴了万达第三代产品的精髓；虽然从商业资源品牌和产品开发品质来看，与万达仍有较大差距，但在三四线城市形成优势。 借鉴性 2：土地操作的适用性 部分项目的地价达到