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土 地 政 策 问 题 研 讨 提 纲 一、我国现行的地权制度 1、物权体系中的地权 公民权利－财产权－物权－地权（所有权、用益物权、担保物权） 2、土地所有权体系 我国只有两种土地所有权：国家土地所有权和农民集体土地所有权。 国有土地和集体土地的主体、范围的界定：国有土地所有权的主体是国家，范围：城市土地、郊区和农村中法律规定属于国有的土地。国有土地所有权的形成：没收、收购、征收、法律宣布。 集体土地的主体是农民集体，非农民集体不能拥有集体土地。范围是农村和城市郊区的土地。 3、土地使用权体系 土地使用权是从所有权分离出来的一种用益物权，主要包括国有土地使用权和集体土地使用权。 国有土地使用权和集体土地使用权又可分为建设用地的使用权和农地的使用权。 国有建设用地使用权的分类和内涵：国有土地使用权可分为：出让性质的使用权、划拨性质的使用权、出租性质的使用权。 出让性质的使用权与划拨性质的使用权的主要区别：两种使用权的取得方式不同，权能也不同的，权能的不同主要体现在处分权和收益权上。形式上的区别，包括：合同与批文、出让金、使用年限。 集体建设用地的土地使用权主要包括：集体企业用地、农村公共设施和公益事业用地、住宅用地（农村宅基地）。 4、其他地权 其他地权包括：承包权、地役权 5、地权的登记制度 不动产登记是不动产权的法定公示手段，是因法律行为取得、变动不动产权的生效要件，也是不动产权获得承认和保护的基本依据。物权是具有排他性的，其权利的生效和正确性均须通过登记予以确认。登记是政府的管理行为、是公法行为，但却服务于民法秩序。我国的不动产登记采用的是登记生效制度，登记的内容包括：权属、用途、面积、等级、价值等。 登记机关问题。我国的目前的不动产登记部门是不统一的。土地、房屋、林地、承包权、滩涂等分不同部门来登记。 二、土地的用途管制制度 1、用途管制制度的基本涵义 所谓用途管制制度是国家为保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划，划定土地用途区、确定土地使用条件，使土地利用者严格按规定的用途利用土地的一种制度。 用途管制实施时由以下几个方面的工作组成： （1）通过立法确定该制度的法律地位； （2）将全部土地进行分类，划分为农用地、建设用地和未利用地； （3）各级政府编制土地利用总体规划，明确各土地利用区和量（面积）； （4）建立严格的农地转用审批制度； （5）建立耕地占补平衡制度； （6）建立严格的法律责任制度。 2、农地转用审批制度 农地转用审批依据是土地利用总体规划和土地利用年度计划；权限是按土地利用总体规划的审批权限。 3、耕地占补平衡制度 是指非农业建设占用耕地的，必须按照“占多少、垦多少”的原则，由占地单位负责开垦数量、质量相当的耕地。没有条件开垦的要交纳开垦费，由地方政府负责保证当地耕地数量的不减少。 4、基本农田保护制度 是指以县级为单位，将有良好水利与水土保持设施的耕地划为基本农田保护区，实行严格保护。基本农田占用的条件严格，只能是国家重点工程占用，且审批严格、补偿标准较高。 三、集体土地征收制度 征收集体土地是指在国家支付征地补偿费的前提下将农村集体土地征收为国有。集体土地的征收具有强制性、有偿性和所有权发生转变、征地主体是市县人民政府等特征。城市里的拆迁在法律上不属征地，是属于国有土地收回。 1、审批权限 征用集体土地的审批权集中在国务院和省政府，两级间有具体的审批权限划分。具体权限：由国务院批准的三类土地：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。征用上述三类土地以外的的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 2、征地程序 征用集体土地的程序主要包括：发布征地公告；办理补偿登记；拟定和确定补偿安置方案；实施征地方案和交付土地。 3、征地补偿问题 征地补偿费用包括：土地补偿费、青苗附着物补偿费和安置补助费。 四、建设用地的供地制度 1、建设用地审批和供地的关系 市县政府必须完成建设用地的上报审批手续，将农地转为建设用地及将集体土地转为国有土地后，才能向用地单位提供土地。 2、政府的供地方式 政府供地方式包括：行政划拨、出让、租赁、作价出资或入股。常用的是出让和行政划拨。 3、土地使用权出让 出让的方式包括：协议、招标、拍卖和挂牌；经营性用地的出让必须采取招标、拍卖、挂牌的方式。 出让的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 4、土地使用权划拨 土地使用权划拨的适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。 五、国有土地使用权的回收制度 1、收回国有土地使用权的依据 收回