“高尔夫大厦”项目策划汇报要点.docVIP

“高尔夫大厦”项目策划汇报要点 一、市场背景 建设部近日发布《商品房销售管理办法》，提高了预售门槛。 《办法》同时也取消了商铺返租回报。 深圳房地产市场正处于供需两旺的高位运行阶段。 福田区连续几年成为深圳香港人购房置业的首选区域。 香蜜湖片区正逐渐成为成熟的高尚住宅区。 酒店式公寓、SOHO住宅、数码家居等已为市场所接受。 未来深圳购房主力军知识结构偏高（70%左右有大专以上文化），年龄主要集中于30—40岁之间。 车公庙的泰然工贸园区和天安数码城区已成为人气兴旺的工业、商业、办公区。 本项目近周边的项目定位都偏高，销售较为理想。 二、本项目SWOT分析 项目优势（机会点）。 ——处于地铁口，属真正地铁上盖物业，升值潜力大； ——位于深圳最大的主干道深南大道之旁； ——近东海花园二期，属深圳高尚住宅生活区； ——邻近日益兴旺发达的车公庙工业、办公室、商业区； ——有良好的景观（香蜜湖度假村、北上乐园、南深圳湾、东南高尔夫球场、近深南路绿化带）； 项目劣势（问题点）。 ——规模小，难以营造小区园林特色； ——近深南路，噪音影响较大 ——发展商无品牌 机会点 ——香蜜湖推广为市场所认可； ——近周边的办公楼相继入伙带旺人气； ——东海花园的成功开发使得较多人对地块价值表示认同 ——现香蜜湖片区无小户型公寓（酒店式公寓）项目，本项目将填补市场空白。 威协 ——星彦地产占地8万m2，建筑27万m2项目同期开发； ——泰然地产泰然工贸园内小户型海景公寓的开发； ——政府提高销售门槛。 三、项目定位 1、整体形象定位 A、香蜜湖畔、深南大道旁、地铁上盖新生代时尚、酒店式公寓； B、定位元素。 ——美丽的香蜜湖； ——美丽的、便捷的深南大道； ——快捷的地铁； ——年轻一代对时尚的享受型生活的追求。 2、档次定位。 A、模范型精品； B、定位元素； ——高尚社区做精品 ——做精品做模范型的精品 ——较高定位有较高的卖价 ——较高的定位易于树立品牌 3、功能定位 投资型酒店式公寓 时尚型温情寓所 B、定价元素 ——中心区规划有酒店而无酒店式公寓； ——沿深南大道两侧现有的大都是一些定位档次低的综合楼； ——周边流动人口，就业人口的兴旺有力地拉动房屋的出租 率； ——东海花园、香榭里花园等项目里聚居了较多的有钱人，引 导他们投资是为可能； ——年轻的置业者或单身或二口之家，他们追求时尚、追求温 情的寓。 4、价格定位 A、酒店或公寓 7000元/m2 B、办公 8500元/ m2 C、商业 20000元/ m2 目标客户定位 A、主流目标客户 ——投资客户 ——福田就业人士、SOHO一族 ——集团购买解决员工住宿或做接待用 次主流目标客户 ——福田以外的深圳就业人士、追求良好的交通和景观环境； ——外销客户； 创新设计建议 ——透明屋：以东方化的玻璃窗和外墙色彩的处理营造透明 层，考虑做室内玻璃间隔； ——观景屋：充分考虑到每个房间的景观； ——自然屋：以较为亲和的线条设计和绿化的设计； ——主题健身会所（运动会所、健康会所）； ——看风景的洗手间设计； ——居于室而少享自然美景与花香鸟语； ——阳光屋：让每一间隔层都有良好阳光； ——电子屋：充分考虑房屋设备的电子化 ——聪明屋：智能化日常生活 ——文化屋：以若干层为一个文化主题团，营造从走廊一楼梯到室内的主题文化氛围； ——风景走廊。 7、命名建议 香海居 东海台 香蜜驿站 白领丽人公寓 激情年华 8、物业管理（五星级服务） ·室内清洁 ·洗衣 ·叫车 ·商务中心 ·叫醒 ·送餐 ·代缴费 ·新知识“充电”服务 ·就业顾问 四、营销推广思路 营销主张（USP） “时尚酒店、温情寓所” 宣扬本项目是时尚酒店般的服务，同时也是一个充满温情的家； 推售策略 ——价格低开高走，体现投资回报的升值； ——逐个文化组团（层）推售，推波助澜，掀起一阵阵高潮； ——商业后于公寓推； ——办公楼的以较低价优惠推出； 销售通路 ——现场售楼处； ——参加或组织东海、香榭里、天安高尔夫海景花园等周边 项目业主联谊会； ——深入车公庙天安数码城、泰然工贸园开展社区宣传和促销活动； ——参加展销会 ——业主推荐之亲朋好友置业计划； 促销策略 ——送精装修、电器、家私 ——送会员卡 ——业主推介有奖 ——幸运大抽奖、卖一房送一房 五、广告宣传。 1、阶段：A、蓄势期（公开预售之前一个月）、登记期、吸引关注； B、引爆期公开预售、公开发售、营造气氛；