第五篇 房地产基本方案与政策.docVIP

第五篇 房地产基本制度与政策 房地产业 P2 建设用地制度与政策 P5 国有土地上房屋征收 P9 房地产开发经营管理制度与政策 P11 规划设计及工程建设管理制度与政策 P13 房地产交易管理制度与政策 P16 房屋权属登记制度与政策 P21 房地产中介服务管理制度与政策 P25 物业管理制度与政策 P33 房地产税收制度与政策 P36 第十一章 住房公积金制度与政策 P37 第一章 房地产业1/3 1、熟悉房地产业的基本概念 （1）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业； （2）房地产业包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动； （3）房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 2、熟悉房地产业的作用 （1）房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件； （2）房地产业关联度高，带动性强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业； （3）房地产业可以改善人民的住房条件和生活环境； （4）房地产业可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌； （5）房地产业有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐； （6）房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理业； （7）可以增加政府财政收入。 3、熟悉房地产业的细分 房地产业 房地产开发经营业 房地产服务业 房地产中介服务 房地产咨询业 房地产估价业 房地产经纪业 房地产物业管理 4、了解房地产的历史沿革 （1）1949年解放之前 （2）1949-1955年，解放之初 （3）1956-1965年，社会主义改造时期 （4）1966-1978年，“十年动乱”时期 （5）1978年改革开放之后 5、了解城镇住房制度改革 （1）探索和试点阶段：补贴售房1978-1993年 （2）全面推进和配套改革阶段：“三改”、“四建”1994-1997年 （3）深化和全面实施阶段：1998年至今 1.停止住房实物分配，实行住房分配货币化； 2.建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系； 3.继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场； 4.采取扶持政策，加快经济适用房建设； 5.发展住房金融，加快住房物业管理 6、熟悉现行城镇住宅政策 （1）商品住房 （2）保障性住房 1.廉租住房：套均40㎡左右，人均13㎡ 2.经济适用房：套均60㎡左右，有限产权 （3）政策性住房 1.棚改安置房 2.限价商品住房 3.公共租赁住房 4．单位建设住房 第一章 房地产业2/3 7、掌握土地所有制 土地所有制 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国有土地 定义 全民所有制的土地为国家所有土地，所有权由国务院代表国家行使 范围 1.城市市区的土地； 2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3.国家依法征收的土地； 4．依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5.农村集体经济组织成员转成城镇居民的，原属其集体所有的土地； 6.因国家组织移民、自然灾害等迁移后，原属其集体所有的土地。 取得途径 1.通过行政划拨方式取得； 2.通过国家出让方式取得； 3.通过房地产转让方式取得（买卖、赠予或其他合法方式）； 4.通过土地或房地产租赁方式取得。 集体土地 定义 农村集体所有的土地，简称集体土地 农民集体 1.村农民集体； 2.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 3.乡（镇）农民集体 农村和城市郊区的土地，除法律规定的属于国家所有的以外，都属于集体所有 8、掌握土地管理的基本制度 （1）国家实行土地登记制度 （2）国家实行土地有偿有期限使用制度 （3）国家实行土地用途管制制度 （4）国家实行耕地保护制度 9、了解城镇土地使用制度改革 原有土地使用制度 1.对土地实行行政划拨 2.无偿无期限使用 3.禁止土地使用者转让土地 原有制度的弊端 1.不利于土地的合理使用 2.不利于正确评估企业的绩效 3.有违按劳分配原则 4.不利于城市建设 5.产生不正之风 现有制度的改革 1.征收土地使用费 2.开展土地使用权有偿出让和转让 3.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 4.修改宪法和土地管理费 5.制定全国性的土地使用权出让和转让条列 10、熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架 （1）在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式， （2）将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者； （3）土