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练 习 题 B 教师 李 岷 某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万平方米，属中高层住宅物业，是当地最大的住宅项目，整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。 请分析后回答以下问题： 1.物业服务企业早期介入有何作用？（5分） 2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入工作内容包括哪些？（5分） 1.早期介入的作用： ⑴.优化设计 ⑵.提高建造质量 ⑶.有利于物企了解物业基本情况 ⑷.为前期物业管理做好充分准备 ⑸.有利于提高建设单位开发效益+ 2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容： ⑴.根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理的模式。 ⑵.根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容。 ⑶.根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准。 ⑷.根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。 海天物业管理公司组建不久就接管了一栋规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员建立特种设备技术档案的任务也应有被委托方去做。 问题： 1.工程部这种想法对吗？为什么？（3分） 2.特种设备技术档案应该包括哪些内容？（7分） 参考 1.这种想法不对。 无论是把特种设备的养护委托给专业公司或设备生产厂家的售后维护公司，还是双方合作，或是自己的专业人员进行管理，物企都要建立特种设备安全技术档案。 2.特种设备安全技术档案包括： ⑴.特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料； ⑵.特种设备的定期检验和定期自行检查的记录； ⑶.特种设备的日常使用状况记录； ⑷.特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调整装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录； ⑸.特种设备运行故障和事故记录。 某小区业主瓦先生已有好几个月没有缴纳管理费了。物业管理公司上门催讨时，瓦先生以前不久自家水管（非公共管道）渗漏，物业管理公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理服务费用。请问瓦先生的主张是否有法律依据？（1分）为什么？（6分）请你给出处理这个问题的步骤和具体解决方法。（3分）瓦先生 瓦先生的主张没有法律依据。 1.物管费是物业管理公司为业主提供《物业服务合同》中的义务收取的服务费， 物管服务是针对整个物业的共用部位和共用设施，提供包括公共设施维护、卫生、安全防范与秩序、绿化等服务项目。而业主家里的管道渗漏，除非有特别约定，一般不属于物业服务合同约定范围。若在保修期内，业主应向开发商提出，若超出保修期，则应由业主自行负责。故瓦先生以此拒交物业管理服务费无法律依据。 若物业公司接到业主的保修，并承诺提供此特约服务，物业管理公司与业主之间就成立了维修合同，若物业公司没有及时维修，则应承担此维修合同的违约责任。 但维修合同与物业服务合同是两个合同，仍不能以维修合同未得到及时履行而不履行《物业服务合同》义务的合法理由。因此，无论从何角度，瓦先生拒交物业管理费的做法是不妥当。 2.耐心向业主说明其缴费义务不受水管渗漏的缘由；继续催缴物业服务费，并保存催缴证据；若在保修期内，及时协助业主告知开发商或开发商指定的承担维保责任的施工单位；若接受业主的特别委托，答应修理漏水水管，则应及时提供服务，否则即构成对《维修合同》的违约，业主有权要求索赔。 “城市牛皮癣”蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？物业服务中心在调查了几例之后，发现楼内广告派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三是承做特定生意的个别住户刻意所为。 请根据此情况制定管理办法。（10分） 1.疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏，进而实行对其有序管理。 2.说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告商的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事。 3.对屡教不改的加强管理：某些单位不停劝诫继续乱拍发广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其作出保证，并确实改变了自己的违规行为时止。 某小区王先生一天深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先