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第二章 房地产法律关系 张 涛 一、房地产法律关系的概念 房地产法律关系是指房地产法律法规在调整与房地产有关的社会活动时所形成的法定的权利与义务关系。 房地产法律关系以房地产法律法规的存在为前提！！ 商品房预售行为受与预售相关法律法规的约束 任何房地产活动都受到相关法律法规的制约！ 房地产企业开发项目等级受《房地产经营管理条例》的约束。 房地产法律关系是一种特殊而又相对稳定的法律关系 特殊性: 房地产的经济活动需要巨额资金，同时创造巨大的社会财富； 房地产单个商品交易额巨大。 房地产市场关系到社会稳定和百姓的安居乐业。 相对稳定性: 在法律上体现房地产作为不动产的客观本质属性； 体现国家稳定房地产市场秩序，保障百姓安居乐业的立法原则。 二、房地产法律关系的构成要素 （一）主体 指在房地产法律关系中权利的享有者和义务的承担者。 （二）客体 指房地产法律关系主体双方的权利和义务共同指向的事物，包括物、行为和非物质财富。 （三）内容 指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。 （一）房地产法律关系的主体 1.房地产法律关系主体的特点 房地产所有权关系中： （1）享受权利方为权利主体，承担义务方为义务主体； （2）权利主体是特定的，义务主体不确定。 例如：国有土地所有权的权利主体是国家；集体土地所有权的权利主体是农民集体。 （一）房地产法律关系的主体 房地产转移、使用的法律关系中： （1）有时主体双方是特定的:如征用土地的法律关系中,征用方是国家，被征用方使农民集体。 （2）有时主体一方是特定，另一方却是不确定的：如：商品房预售、房屋租赁、房地产抵押贷款、房地产赠与等法律关系；房地产行政管理法律关系也属这类。 （一）房地产法律关系的主体 2.房地产法律关系主体的分类 政府主体：政府行政主管部门和相关政府管理部门； 非政府主体：房地产相关企业（房地产开发、中介、物业管理等）、金融机构（银行、信托）、与房地产活动有关的企事业单位、社会团体和个人。 （一）房地产法律关系的主体 政府主管部门（土地行政管理部门、房产行政管理部门） 土地管理部门： 《中华人民共和国土地管理法》规定：国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况及国务院有关规定确定。 （一）房地产法律关系的主体 房产行政管理部门： 国家建设部房地产业司：负责全国房地产业的行政管理。 地方各级政府房产行政主管部门：负责本行政区域的房地产行业和城市房地产市场管理。 （一）房地产法律关系的主体 相关行政管理部门 城市规划主管部门 工商行政主管部门 税务部门 物价主管部门 公安、消防、环卫、绿化等部门 （一）房地产法律关系的主体 房地产企业及其它相关主体 房地产开发经营企业：从事城市土地开发和房屋建设及相关经营业务，并以获得盈利为目的的具有法人资格的经济实体。 房地产中介服务企业：在房地产开发、交易活动中进行中间媒介服务，以获取赢利为目的的服务机构。 物业管理企业：依法成立的、具有政府主管部门认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的经济实体。 其他相关的房地产法律关系主体：金融、企事业单位、社会团体、个人。 （二）房地产法律关系的客体 物：土地和房屋。 行为：指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。招投标、房屋销售、物业管理等。 非物质财富：智力成果。设计文件、图纸等 （三）房地产法律关系的内容 权利：土地所有权、土地使用权、房屋建筑所有权和使用权及其衍生的他项权利。 义务：房地产法律关系主体必须履行应尽的义务。 （三）房地产法律关系的确立和保护 房地产法律关系确立条件：房地产法律的存在；相应的房地产法律事实（房地产法律行为和房地产法律事件） 1.能确立房地产法律关系的行为： 房地产行政管理行为 当事人的行为 司法行为 2.房地产法律事件：引起房地产法律关系产生、变更和消灭的事件。如地震、洪水暴风雨以及战争等。 3.房地产法律关系保护的途径（方法）： 行政措施 房地产仲裁 房地产诉讼