天象花园营销推广.docVIP

目录 前言 3 一、 项目推广形象定位前的市场分析 5 1. 竞争项目产品分析 5 2. 竞争项目诉求分析 8 3. 竞争项目去化分析 10 二、项目分析及推广形象定位 12 1. 项目概况 12 2. 项目的市场印象 12 3 .项目目标客户分析 13 4. 项目的SWOT分析 14 5．项目推广形象定位 17 三、项目推广案名及推广主题 19 1. 推广案名 19 2．推广主题 20 3. 主题诠释 21 4．系列主题 22 四. 项目推广及营销 23 1. 广告原理 23 2.各营销阶段系列主题推广 24 后记 27 乘 星行凭借对淮北房地产市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行，将对天象花园项目在营销推广环节上提供专业的行销服务。 随 着购房者需求的多样化、个性化，以及不断更替的新陈代谢化，房地产开发已越来越超越了造房盖楼的传统范畴，而是为特定的社会群体提供和创造某种生活方式，满足人们身心两方面的多种需求。物业产品也不再仅仅单指建筑物本身，而是延伸涵盖至设施配置、环境营造、氛围渲染、人文构筑，乃至人情关怀、人性满足等相关的诸多领域，由此产生的物业产品须包括物质形态和精神内涵两个方面，是形、神兼备的复合体。 这即为房地产营销中的三重境界：第一个境界是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个境界是卖“看得见摸不着”的东西，即卖景观、卖环境；第三个境界是卖“看不见也摸不着”的东西，即卖文化、卖品味、卖生活方式。 发 现、挖掘潜在需求，激发、创造新的需求，并率先以相应的产品去迎合、引导和满足这一需求，是制胜市场的基本法则。我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做好项目的推广营销工作。 项目推广形象定位前的市场分析 1. 竞争项目产品分析 项目 主题 温哥华城 华佳梅苑 绿洲·亲水湾 金海湾花园 惠泽山庄 相王山庄 本案 物业类型 多层住宅 独立别墅 多层住宅小高层住宅 叠加别墅 多层住宅叠加别墅独立别墅联排别墅 多层住宅 小高层住宅、 独立别墅 联排别墅 叠加别墅 商业 多层住宅 叠加别墅 独立别墅 纯叠加别墅 建筑面积 一期：15.6万㎡ 二期22万㎡ 20万㎡ 首期：3万㎡ 12万㎡左右 3.45万㎡ 28.6万㎡ 49350㎡ 房型面积（㎡） 二房 91.71 90-200 150-443 91-360 120-140 200-400 138.7 144 168.5 187.7 199 260 三房 120-145 四房 163-189 复式 300 180-220 其他 - - 备注 一期有六栋独立别墅，面积300㎡左右 72套叠加别墅，面积177-240㎡，单价2200元/㎡ 一期9栋独立别墅，3幢美式排屋 二期5幢独立别墅、2幢联排别墅（2×5户）、3幢叠加别墅（3×18户） 以叠加别墅为主，面积从177-214㎡ 价格从2100—2750元/㎡ 前期规划中 纯叠加别墅，多种户型选择 从物业类型分析： 淮北楼盘以混合型楼盘居多，一个楼盘包含两种甚至两种以上产品的情况比较普遍，从表面上看项目的产品丰富，可以满足不同客户的购买需求，但这种产品上的“包罗万象”及客户群上的“一网打尽”在注重市场细分、定位细化的营销时代，并不利于产品整体形象的塑造，致使项目产品整体品质降低；从另一方面来看，市场上消费群的购买力、消费观念、心理因素、生活习性等的不同必然导致其对产品认知的不同，多种产品共存看似满足了所有客户的需求，但一味希望抓住所有客户而不注重客户的差异化需求，其最终的结果必将流失更多的有效客户。 本案是一个纯叠加别墅项目，产品的唯一性特质追求的目标是对细分市场的高占有率。通过产品特色、房型设计、设施配套、景观绿化、物业服务特色等软硬件来完善并丰富项目，建成一个高性价比产品。 从物业规模分析： 从样本数据分析，淮北许多楼盘的体量较大，大盘在整体规划设计上更具有完整性、配套设施更优化，但同时体量较大也必然延长了开发周期，分期开发对先期入住客户的生活造成不便。开发周期长，也是对开发商实力的考验，一旦资金链发生问题，势必影响整个项目的运作及形象，从调查发现，淮北市场上就有楼盘存在类似情况，造成楼盘滞销。从淮北市场需求看，众多大体量楼盘的雷同产品集中上市，在短期内可能造成供大于求的局面，影响去化。 本案5万平方米的体量不算大，但对于一个纯叠加别墅项目而言，合理的规划布局、人性化的户型设计、实用的配套设施、独特的景观设计却最能体现别墅气质与高贵空间。 2. 竞争项目诉求分析 项目 主题 温哥华城 华佳梅苑 绿洲·亲水湾 金海湾花园 惠泽山庄 主力诉求点 规划设计； 环境景观；