松江酒店式公寓项目企划案.docVIP

上海房地产市场综述 宏观市场综述 上海房地产市场从上世纪80年代末至今，大致走过了一条“短暂急速发展—遭遇调整回落—缓步回升—快速抬升”的道路。目前上海的房地产市场，处于经过了一年多房价迅速抬升的阶段。近期，政策有些利空影响，后市处于观望状态。 90年代初期，房地产行业迎来第一个高峰，但此轮潜藏着问题的高峰，在1993年的产业调控下，迅速走向低谷。不仅商品房销售速度放慢，同时，房价也大幅下降，甚至于出现开发商腰斩“房价”以求脱身的局面。这一轮的产业调整还“诞生”了数量众多的烂尾停工项目。 在随后1994—1996的三年里，市场似乎进入了一个“冰封期”，全市商品房销售率始终在50—60%之间徘徊，至1997年商品房预售率跌到了最低点23.5%。值得注意的是，政府在1997年将住宅产业列入了支柱产业，也就是从这一年起，当年批准预售和当年预售登记的“力量对比”趋势发生了根本性的逆转。预售登记面积在随后的几年内逐渐追上当年批准预售面积，并于2001年起超越了批准预售的面积。从图表中可以看出：自2000年起，当年的登记预售面积基本或略超过批准预售面积，整个市场展现出明显的供销两旺态势。 令人吃惊的是，2003年似乎再度出现了“供大于求”的局面——当年批准预售面积超过登记预售面积达516.2万㎡！但应该看到2003年第四季度，尤其是年底之前，出现了大量的批准预售的商品房。此轮集中爆发的供应，在年内并没有留出从容消化所需的时间，因此，必然有极大部分是在2004年初成交消化。 从房地资源网（）公布的2004年一季度商品房批准预售及登记预售的面积来看，一季度商品房批准预售面积为475.2万㎡，而同期预售登记面积为617.1万㎡，预售登记超出批准预售达141.9万㎡。可见，2004年初已有消化2003年底集中供应的现象出现。 鉴于此，我司认为： 2003年出现的“批准预售面积预售登记面积”的现象，尚不至于证明整个市场已经处于“供大于求”的局势。 从总体来看，市场供求两旺的局面依然没有发生改变。 商品房销售价格情况分析 2003年12月，上海住宅平均销售价格为6650元/㎡，相对于2002年12月5392元/㎡的均值，年平均升幅达23.3%。 从2003年上海住宅平均销售价格的走势来看，前5个月处于稳步盘升状态，6月份开始出现爆发性上涨，此后房价便一路走高。而各楼盘则呈现不同价位段楼盘梯度上移的特征。 由于上海住宅平均销售价格在全市均价的统计上，采用以22个区域为单位的方法，在开发边远化的情况下，单一楼盘的前后期涨幅事实上会大于平均幅度。这一涨势在原先房价相对较低的郊县楼盘中尤为明显，当令人关注。 虽然近一、二月来连续出台的期房限转、网上公示、紧缩信贷等调控政策，对消费心态及房价预期产生不容忽视的负面影响，且第一季度房屋交易量同比去年第一季度、还比去年第四季度均有所下降。但由于2004年第一季度全市商品房供应同比去年有所下降，从我司近期对相关区域内楼盘了解到的报价上看，房价仍在继续上扬。 因此，我司认为：尽管调控政策带来了负面影响，但房价依然经受住了考验，短期内下调的可能性很小。 重大市场特征分析——郊县行情上涨 根据上海市房地局公布的2003年商品房供应数据显示，上海市商品房批准预售面积全年总量达3366万㎡。其中，松江、青浦、嘉定、崇明、南汇、奉贤、金山等远郊7个区县的商品房批准预售面积达到845万㎡，约占全市总量的四分之一。 2002年全市商品房供应总量为2609.54万㎡，其中，远郊7个区县的供应量为254.34万，占全市总量不到10%。对比两组数据，我们发现，2003年，市区12个行政区的商品房供应量增长了7%，而远郊7个区县的增幅达到230%以上，发展十分迅猛。 可见：2003年以来，受城镇化和住宅开发边远化的双重影响，远郊的市场份额正呈几何级数增长。 2003年—04年房地产市场相关政策法规介绍 “一城九镇”将调整为“三城九镇”/2003年11月《东方早报》 近日，在一项名为《城市规划与设计质量》研讨会上，上海市城市建设规划管理局副局长伍江说，上海市将用新城来分流中心城人口。上海市希望在17年内，通过各种疏解手段，最终将中心城人口控制在800万人。上海市中心城是指外环线以内约670平方公里地区，目前这一地区已经人满为患，达到了911万。 上海10月22日公布的城市规划，将新城“目从一个增加到三个，包括松江新城、临港新城和嘉定－安亭新城。值得注意的是，新城的概念，“不是传统意义上的卫星城，而是依托重大产业项目和市政基础设施建设的新型都市”。其中最令人关注的是对临港新城，有关人士表示，新城的产业效应，是比交通更重要的吸引人口入驻的砝码。 根据市委市政府的规划，临港新城将成为上海中心城的辅城。该新城将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标、