世邦魏理仕：武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告.doc

世邦魏理仕：武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告 中北路红岭片项目前期市场研究报告致：日期：2008年12月 服务结构图第一阶段第二阶段南昌经济研究城市建设与规划宏观环境研究区域发展分析补充深入调研写字楼总体市场研究分析写字楼研究写字楼微观市场分析初步研究结论商业总体市场研究分析商业研究商业微观市场分析SWOT分析供应分析酒店总体市场研究分析财务分析产品档次定位酒店业研究酒店微观市场分析建筑规划建议产品配比定位酒店式公寓总体市场分析目标客户定位酒店式公寓研究需求分析项目定位酒店式公寓微观市场分析租金/售价定位案例分析最终建议CB Richard Ellis | Page 2 宏观回顾p武汉市国民经济的不断攀升，无疑将带动武汉五城历武年汉社GD会P消增费长品情零况亿元售总额3500亿元18.0%居民的收入水平和对生活品质的要求的不断提3142292216.0%3040014%14.8%.5%14.7,00015.6%15.8%12.0%259114.0%高；250011.8%12.1%轻轨1号线223812.0%3,0002000188210.0%1622146815001335p长期以来，武汉人民收入增长比较缓慢，但近28.0%,0006.0%1000几年来，消费市场和人民生活水平均呈现出快1,00临0江商务拓展带4.0%5002.0%0速增长势头；00.0%20012002002200210032002020400320200504220006052200007622000087前上海北京GDP武G汉DP增金长率3季度融成业都产业带长沙p按照武昌区发展规划，本案位与武昌核心区范亿元围内，处于金融业产业带上，并且衔接零售产五中城部历城年市人GD均P可相支比配情收况入3500元/人业带和设计产业带，具有较好的综合区位优320500,0002500,000势；本案210500,0001500武昌核心10,000信息软件产业带p武汉地铁二号线与四号线将在洪山广场站和中10005,000南路站点实现零换乘模式，本案具备较好的交500设计业产业带零售业产业带00通优势，有机会增强项目的辐射范围，增加了200120002002200122000302202000342002400520052020600622000077郑上州海南北昌京武汉武汉长沙成都合肥长沙太原项目的商业价值和可开发性；数据来源：各年各城市统计年鉴、2007年武汉统计公报CB Richard Ellis | Page 3 地块周边规划公正路东湖西路沙湖路延长至公正路，路于2008年底完工湖总体量达126,000沙平方米，商姚业体量达家50,000平方米，预岭期街2011年建成。中北水果湖路路洪山宾馆JK洪山武汉电信I路H2008年底拆除让路地铁，未来重洪山体育馆建地下3层。规划进行地下1层商洪山广场地铁示意8#004699A洪山广场业开发，并设立地下停车场。G民主路B科教大厦保利文化广场中FC南路D八保利文化广场武汉铁路局E一CB Richard Ellis | Page 4路路馆育体 项目SWOT分析优势(S)劣势(W)SWp位于中南商务、商业聚集区域；p建筑密度过低，导致单层面积较小不利于p地块规整，且邻中北路综合主干商业布局；O内道；p建筑容积率比较有限，体量较小，项目可T分部p项目可达性极佳，能较好的辐射水视性、标志性以及设计的创新度可能受到影析因果湖、徐东和积玉桥等区域；响；战素p毗邻洪山家乐福，地块已有较好的p土地取得成本较高，为项目的后期租售将略零售氛围；带来压力；p地块区位与中南商业商务核心区尚有距外部因素p开发商具有较强的地方品牌背景和社会影响力离，已属于中高档商务商业逐渐淡漠的区域；SO战略WO战略机会（O）(发挥优势利用机会)(利用机会克服劣势)p毗邻水果湖、徐东、积玉桥等高端人群聚集的区域；p与政府及时有效沟通以争取较为优惠的建p占据地铁2#与4#线的交汇区域，有机会共p整合资源，打造精品；筑指标条件；享两条线路的人流；p充分利用区位优势与交通优势，塑p深度挖掘区域市场空白点，以精准定位切p保利文化广场的建设以及洪山广场的改造造区域地标性产品；入市场；有机会将零售商业氛围延续至本项目所在区域；p充分运用政府资源和自身影响力，p注重产品财务表现以及敏感性，创造附加p江南总部经济区的规划将为本案带来较好为地块获取更加优惠的政策条件；价值，以保证项目价值最大化；的政策优势；威胁ST战略(T)WT战略(发挥优势，抵御威胁)(直面劣势与威胁)p金融危机带来的投资萎缩以及商业商务公司谨慎扩张的态势；p项目周边有较多即将推出的商业及写字楼p分析市场空间，走差异化竞争道路；p尊重现实，打造市场空白产品项目，且时间节点靠前，本案将面临激烈的市场竞争；p及时