东莞万科金域华府产品定位报告.doc

金域华府项目产品定位报告 需要重点解决的问题 一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂） 一、项目土地属性研究 一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值 1、项目周边片区的规划及发展； 2、项目所在片区与这些周边片区的关系。 （道路交通、配套关系等） 第一圈层（周边片区分析） 1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通； 第二圈层（项目所在片区分析） 1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。 1、目标客户群类型，购买用途； 2、生活、配套等价值点发掘； 3、项目整体形象定位； 4、大片区价值点分析 1、项目土地属性确定； 2、区位、土地核心价值点提炼； 3、目标客户来源、类型、购买目的。 结论 一圈层 东城南片区 南城东片区 CBD、CLD 项目价值点 二圈层 三圈层 新基片区 规划资源 第一圈层 新基片区与周边片区的关系 第一圈层分析 1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系 本案 南城区以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。旧区北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩建连接沿河路和莞太大道南北走向的十条横路，使其成为现代商贸和服务休闲中心。新区是东莞城市建设开发的重点区域， CBD、CLD都将位于此区域，规划包括南城办事服务中心、南城生态居住区、东莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、南城东片区地产板块等。 另东城南片区东泰居住组团由于周边生活配套极其成熟，可有效弥补项目生活配套的不足； 30分钟 广深高速或107国道 至虎门 9 30分钟 莞长路、107国道或广深高速 至长安镇等 40分钟　 科技路、莞太路、广深高速或107国道 至广州、深圳 9 20分钟 广深高速或107国道 至厚街 9 30分钟 莞长路、107国道 至大岭山镇 58 10分钟 科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路 至南城东片区 4 2分钟 科技路、东莞大道 至CBD 3 1分钟 科技路、东莞大道 至CLD 2 1分钟 东莞大道 至总部经济中心区 1 所需时间 通行道路 新基周边片区 序号 第一圈层分析：与周边四大片区的关系 结论： 新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩大客户辐射区域； 从距离和交通到达的便捷性看，鞠钅靠突ё钪饕丛矗耗铣恰⒍恰⑤赋牵浯问牵和蚪⒑窠帧⒒⒚拧⒌罍颉⑸钲凇? 下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍： 1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场 大型滨水商业环境 1、大型超市 2、大型百货 3、综合市场 4、中式餐饮美食街 5、步行街 6、宾馆 大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场 林荫步道，船形广场、滨水广场 1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等 1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道 1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学 坡地与水景结合的生态公园 林荫公园 约10万平米 体育公园 约12万平米 购物公园 约20万平米 文化公园 生态公园 约15万平米 购物广场 CLD片区详规介绍 一、功能定位???? 一个为行政文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型社区，总占地面积2.1平方公里。 二、关键信息 1、五大核心主题公园，面积和配置如右图； 其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭商业步行街区； 体育公园占地面积相当于2个东莞体育中心。 文化公园占地面积相当于30个可园。 生态公园占地面积与南城文化广场相当。 2、总占地面积214万平米； 3、居住人口：60000人； 4、一期拍卖时间及地价： 08年6月18日，整体拍卖114万㎡，70.8亿元起拍； 5、住宅容积率1.54。 2008年1月21日星期一 《东莞日报》 一、功能定位?? 集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套： 1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。 B、商业、餐饮配套 1、会展