大盘开发策略技术介绍.ppt

大盘开发攻略;大盘开发的特点;大盘开发的优势;大盘开发的优势;大盘开发的难点;大盘开发的难点;大盘开发的难点;万科模式;碧桂园模式;丽江花园模式;金地模式;奥林匹克花园模式;大盘开发基本原则;基本原则;基本原则;大盘开发基本策略;市场决胜基础 —项目和企业都必须是全能冠军;确立市场地位的关键 ——项目主题概念的确立;超越同质竞争之道 ——总体差异化与局部领先的竞争策略;交响乐 ——分区特色与开发节奏控制;交响乐 ——分区特色与开发节奏控制;先做环境和配套，后卖住宅 ——从休闲走向居家的启动策略;大盘开发主要步骤;大盘开发的主要步骤;土地储备阶段;前期策划阶段;前期策划阶段;规划设计阶段;工程施工阶段;营销推广阶段;售后跟进阶段;案例分析;模式之一：单店做大案例：祈福新村;祈福新村：单店做大的典型;祈福新村：单店做大的典型;祈福新村：单店做大的典型;怎么把单店做大？;祈福新村：单店做大的典型;小结;小结;祈福新村给中国楼市的启示;祈福新村给中国楼市的启示;模式之二：行业标准的颠覆者案例：星河湾;开盘标准： 一组团、四组团现楼 江边环境整治——骑江木道 清水养鱼、以水为主的园林环境 靠近销售中心的风情商业街 会所 ; 这样的开盘标准，在星河湾的二期、三期开盘时，只是增加了“交楼标准样板房”，就成功地实现客户从54万-68万-88万跨越。换句话说，星河湾一期园林环境、会所等开盘标准，仍然被购买88万/套房子的客户认同。 ;靠什么颠覆行业标准？; 星河湾董事长黄文仔用五把尺子，总结星河湾打造产品的标准： 卖得好 比对手好 业主说好 专家说好 自己说好;经济指标;星河湾首期产品;星河湾二期产品;星河湾三期产品（一区销售资料）;小结; 星河湾之前，广州郊外大盘是二分天下：以洋房为主的低价楼盘，吸引买不起城里同等质素洋房的白领工薪阶层；以别墅为主的高价楼盘，吸引“5+2”生活模式的中产乃至资本阶层；而星河湾为什么敢于以洋房类型的建筑产品，开发郊外大盘的高端市场？并且获得成功？ ——抓住一个新兴的阶层。 ;2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，广州市的人均GDP由1997年3000多美元到2000年突破4000美元，共用了3年时间，而再跃上5000美元的新台阶只用了2年时间。 广州私车拥有量目前仅为23.5万辆，低于广东省3.5/百户的平均水平，私人购车虽然火热，但由于种种原因，还没有迅速上升为消费主力，富裕起来的广州人仍然以买房作为主要大宗消费对象。;;星河湾对中国楼市大盘发展的启示;星河湾对中国楼市大盘发展的启示;实施前提;模式之三：复合地产案例：南国奥林匹克花园;一期开发面积：三个组团约17万平方米 以80m2二房和110m2三房为主力户型 户均面积：100m2 均价：3800元/m2 ;洛杉矶奥运村产品;首期配套 会所 体育馆 小学 幼儿园 高尔夫球场 撒野公园;2001年开盘标准 首期洛杉矶、雅典组团，约700套房子，8万平方米 销售中心 体育馆 停车场、巴士站 景观大道 小学、幼儿园 撒野公园;2002年5月 南奥推出悉尼奥运村;悉尼奥运村三区产品;2002年开盘标准 一期开盘标准：会所、学村、撒野公园、候车厅、高尔夫练习场等。 建成组团 样板楼;北京奥运村一期;2003年开盘标准： 已建成的四个组团 已建成的配套 北京组团样板楼;南国奥林匹克花园对中国大盘的启示;;实施前提;凤凰城：一夜成城的恐龙;开盘准备;;;产品 独立别墅为主，190m2-350m2面积占据八成左右。 洋房面积75m2起， 少量复式楼，面积170-190m2 少量联体别墅，面积190m2;碧桂园凤凰城对中国大盘的启示;实施前提;模式：多国部队 联合开发案例：西安田园都市;开盘准备 首期投资：约1400万 产品 8套样板房 配套 学校规划定位 环境 示范环境 1万平方米销售中心;;实施条件 政府背景企业机制，拥有土地规划、宣传造势等方面主动权和控制权； 市场存在产品真空; 市场存在大盘真空，从产品到销售，拥有对大盘的定义权；;谁跌了跟斗？;华南碧桂园输在哪里？;配套 ;小结：;原因;它输在哪里？广州雅居乐;首期占地面积：500亩 首期开发：32万 住宅：20万 公建配套：5万平方米 会所：2.2万平方米 ;开盘准备： 产品 20万平方米精装修现楼在建 配套 5万平方米商业街基本竣工 1万平方米人工湖开挖，湖岸基本整治;环境 沿路美化 标志性建筑 小区主要干道沿路基本绿化 交通 免费看楼巴士，开通市区7个接送点 开通市区到楼盘的公交线路;推广 2002年5月-7月，以擅长广州本地推广和香港推广的两家地产销售代理公司联