苏州平江路酒店及会所项目可行性研究.doc

苏州平江路酒店及会所项目 可行性研究 目 录 一、项目分析： 1、项目解析 2、项目位置分析 3、项目SWOT分析 4、苏州市典型酒店调查 二、市场研究： （一）苏州市概况 1、苏州市行政区划及地理位置 2、区位优势 3、自然资源 4、历史文化 5、交通 （二）苏州国民经济概况 1、生产总值 2、GDP 3、总人口与常住人口 4、消费品零售总额 5、贸易 6、消费性支出 7、支配收入 （三）苏州市酒店相关产业状况 1、苏州旅游概况 2、苏州酒店概况 2.1酒店市场总体概况 2.2苏州酒店客源分析 2.3酒店消费市场分析 2.4酒店客源区域分析 3、苏州酒店相关产业 3.1商务 3.2会展 3.3餐饮业 3.4休闲娱乐业 三、产品定位： 1、项目整体市场定位论证分析 2、市场业绩预测（市场渗透率的分析） 3、客户定位 4、产品定位 四、项目总体规划： 1、客房定位论证分析 2、服务项目与配套设施 五、项目财务分析： 酒店经营预测及投资回报分析 六、项目风险与对策分析： 1、风险 2、对策 七、项目总结： 项 目 分 析 苏州市总体规划 总体规划： 苏州主城城区由高新区与老城区组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。 苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。 总规划提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。 规划纲要： 古城区与高新区合力成为主城区 东部为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城 北部是仅次于东部的城市发展方向 项目解析 本项目地处拥有2500年历史的古城区——苏州平江历史街区北段，位于中心城区内，西北方向与观前街商业区相连。 苏州平江历史街区至今保持了自唐宋以来水陆结??、河街平行的双棋盘街坊格局，??苏州平江历史街区是苏州迄今保存最为完整、规模最大的历史街区。街区内拥有世界文化遗产耦园1处、省市级文物古迹100多处，历史建筑16.7万平方米，历史文化遗存类型丰富且为数众多，堪称苏州古城的缩影。 项目总建筑面积6005.52平方米，将以 “修旧如旧”为原则，以滨水的优美环境、特色风情建筑、新兴的商业业态模式，融合自然与时尚，打造苏州全新的时尚精品酒店。作为平江历史街区北段亮点工程，酒店在增加客流量的同时，将提高平江路的知名度，并带动平江路旅游业的快速发展。 苏州市商业网点规划布局——商业圈层 中心城圈层 项目 核心圈层 古城圈层 苏州市商业网点规划布局——商业圈层 苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。 第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。 第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。 第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。 本项目处于中心城圈层，临近核心圈层，在未来有可能形成古城区核心圈层。 项目所在区域 ???前街 古城区 项目位置 步行街商业区 中心城区 金鹰国际购物中心 苏州市体育馆 太监弄美食街 苏州国际会展中心 十全酒吧街 酒店辐射圈 耦园 商业概况——传统、新兴、未来商圈 （传统） 石路广场 （未来） 万达广场 （新兴） 左岸商业街 （新兴） 李公堤 （未来） 园融广场 （未来） 南苏州广场 （传统） 泰华商城 （新兴） 绿宝广场 （传统） 观前商业街 （新兴） 欧尚超市 总评：观前是苏州的第一商圈，集中了美罗城、金鹰国际等百货商厦，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，观前的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其