试论后工业地产时代的工业园区开发与服务平台.docVIP

浅论后工业地产时代的工业园区开发与服务平台 一．中国工业地产进入后时代 1．地产班级的老新生，起了大早赶了晚集 随着房地产市场由93、94年的低谷，96年开始的复苏进而到2003年开始的狂飙突击式的爆发，05年出现的回落，住宅火了，商业地产也火了，而实际上，我们一直忽视或者说是无意识的冷落了工业地产在整个行业中的位置，根据时间的计算，工业地产的发展比住宅的起步还要早（从20世纪80年代开始），只是以前很长一段时间内以工业厂房或者工业园区为核心的工业地产一直由政府作为主导开发力量，因此，我们忽视了这个老的新生事物的存在，随着住宅市场的疲软，商业地产的高风险，人们才逐渐把目光聚焦到工业地产上来，对工业地产来说是起了个大早赶了个晚集。 2．工业地产进入后时代，工业园区露头角 2004年，上海在贯彻国家宏观调空精神的指导下，积极推进“工业向园区集中”，提高工业集中、产业集聚、土地集约水平，加强园区规范建设，工业园区正在成为全市产业集聚和产业升级的主要载体和依托。根据上海市经济委员会发布的《2005年上海工业发展报告》提供的数据我们可以知道，由于工业园区的大力推广，工业集中程度不断提高。2004年，上海市级以上工业园区规模以上工业总产值4064多亿元，全市工业向市级以上工业园区及六大产业基地的集中程度达到47%；工业园区的大量出现，促使产业集聚效应显现，2004年市级以上工业园区的主导产业集聚度达到80%。据浙江省经贸委的统计，全省县市级以上工业园1区有820个，而宁波市包括乡镇一级的在内，工业园区数量达到了127个。由此可见，工业园区已经在整个工业地产中崭露头角。 3．复合工业地产---工业园区的新方向 “切实走新型工业化道路，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展”“按照产业集聚，规模发展和扩大国际合作的要求”----党的16大五中全会决议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确指出了未来中国工业的发展，而作为工业最基本的物质基础的工业地产，也将必须符合宏观上的方向。什么是新型工业化？除了新的产业方向，还有一个方面的内容就是传统产业的改造与提升，比如服装产业，而产业的提升，不是仅仅只靠厂房这些硬件的重新建设就可以满足，比如服装辅料行业，产业集聚概念的推广、强调与实施，才是最根本的。 从微观来说，由于每一个园区配套服务的差异性，几乎每一个项目都需要量身定做，从这个角度来说，工业地产的市场是特定的，以往由政府成立一个管委会，然后卖地，客户自己建设厂房，做配套服务的做法将逐步被市场所淘汰，出现在客户面前的是一种新的地产方式---复合型的工业地产。即：全方位满足客户需求的工业园区，内部规划不仅包括标准厂房，更主要的是配套。由于一般工业园区规模都非常大，离开市区又有相当的距离，因此，园区员工的住宿、企业的办公、企业人员的日常消费、客户的住宿与娱乐、员工子女的就学、员工的医疗、外聘专家的专家楼，这些构成了工业园区的或的内容，如果说厂房是壳，那么配套就是魂。 二．后工业地产时代工业园区的开发 1， 开发主体之辩：政府为主还是企业为主？ 在计划经济占据主导地位的改革开放之初，建设具有特区性质的工业开发区是为当时特定的发展目标服务的，也可以说是政治因素高于经济因素，因此，从当时到以后很长一段时间里，各级政府是工业园区的开发主体，有些甚至成为某些地方政府领导人的政绩工程，但是，由于种种原因，工业园区的效应并没有完全显示出来。而随着社会经济的不断发展，更多的企业把工业园区的开发当作了新的利润增长点，由于企业一直是以市场化运作的，很多工业园区的开发商本来就是某个行业的领头羊，他们对企业对行业甚至对园区的经营模式的了解和理解远远要高于政府。由此，由政府作为主导开发的工业园区也必将慢慢演变为由企业主导，最起码也是政府和企业共同开发。开发的模式也将成为政府出地企业投资运作或者政府配合企业选地然后企业自主开发政府负责建设实现园区的自我发展的形式。 2，开发主题之析：产业集聚还是行业涣散？ 在很长一段时间里，政府主导开发的工业区对产业的选择并没有很明显的圈定，要么凭借一时之念或者是政治需要，对主题的选择几乎无从考虑。而从最近的情况表明，除去一些特殊的工业园区如国家级的各类园区，很多县市一级尤其是乡镇级工业园区已经慢慢意识到那种捡到篮子里面就是菜的方式带来的致命缺陷。在开发的过程中，首先明确开发的主题，根据行业的选择来确定产业集聚，然后以明确的行业方向来进行招商。 3， 开发规模之分：人有多大胆还是适合的才是最好的？ 曾经有一段时间，对工业园区的评价往往是针对其规模的大小，或者是面积、投资总额、工业生产总值等等指标，这种思路导致后来很多工业园区只见围墙不见企业，那种人有多大胆园区就可以有多大规模的方式已越来越被社会质疑。正如广告