试谈中国房地产行业融资结构.docVIP

河 南 城 建 学 院 浅 谈 中 国 房 地 产 融 资 系别：建筑工程管理系 专业：工程造价 班级：0524093 学号：052409311 姓名：李昕 指导老师：董明明 浅谈中国房地产行业融资结构 摘要 房地产业已是我国经济快速发展的主要推动产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国经济增长将产生深远的影响，国内房地产企业的融资结构优化研究也成为国内研究的重点。 论文通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，是化解当前我国房地产企业融资困境的有效途径。受美国“次贷”危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流不足，融资难度增加。 引言 2007年4月，美国第二大次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着“次贷”危机的全面爆发。这场由美国房地产泡沫破灭所引发的次级债危机，随后向全球蔓延，最终导致了世界性的金融危机。美国“次贷”危机的爆发，为当时过热的中国房地产市场敲了一记警钟，促使国家加大针对房地产市场的调控力度，并相继出台了一系列相关调控政策。2007年9月27 日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提高了首付比例和贷款利率。12月5日又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定房贷次数的认定以借款人家庭为单位。对房地产开发贷款审批也更为严格，对项目资本金比例达不到35%或未取“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。《通知》还要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。《通知》和《补充通知》强化了市场的观望情绪，一些城市的个人按揭贷款数量受到明显影响，房地产开发企业的资金回流速度减缓，资金面趋紧。央行通过连续几次提高存款准备金率（在2008年6月25日提高至17.5%的历史高位），使商业银行进一步收缩信贷，这对于主要依靠银行贷款获取资金来源的房地产企业来说，无异于釜底抽薪之举。因此，本文试图通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式来化解当前我国房地产企业的融资困境。 2、我国房地产企业融资现状分析 房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。具体而言，我国房地产企业融资现状主要表现为如下特点。??2.1、融资规模持续增长 房地产业作为资金密集型行业，资金需要量大。2007年全国房地产开发资金为37257亿元，同比增长37.3%，为2003年的2.8倍。2003年到2007年，全国房地产开发资金量以年均30%左右的速度增长，在一定程度上反映了随着我国近年来房地产市场的不断升温，房地产企业融资规模也跟着迅速扩张。2008年房地产开发资金共筹措41253.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到20125.3亿元，比2007年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的50%左右；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为12563.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的1/3左右：第三大资金来源是银行贷款，为8125.5亿元，增长了0.5%，占资金来源的15%左右。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，则企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。（数据来源：牛凤瑞、李景国，中国房地产发展报告No.5，社会科学文献出版社，2008年。） 2.2、企业自有资金不足，资产负债率高 我国房地产企业普遍自有资金不足，近年来自筹资金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有资本金比例要求还有差距。由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营。根据《中国统计年鉴》的数据，2006年中国房地产企业的平均资产负债率为77.8%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的负债率水平。过高的负债比率不仅增大了企业的财务风险，也增大了债权人的风险，使得企业的融资能力大大降低。 2.3、融资方式单一，银行贷款比重偏高。 房地产资本运作融资渠道单一，风险集中，没有形成风险分担机制。银行信贷构成了房地