种羊场阳光小区及东苑小区物业管理服务方案文档.doc

目? ? 录 第一章 公司简介及整体管理方案 1 一、公司简介 1 二、项目调研 1 三、管理目标：构建“文明社区” 2 四、种羊场小区及东苑小区管理方式 3 第二章 管理机构设置和规章制度 5 一、机构设置、部门职责等 5 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 7 三、物业用房经营及折旧方案 8 第三章?? 管理人员的配备和管理 11 一、人员配备及培训计划和内容 11 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 12 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 13 第四章 企业创优规划和具体实施方案 15 一、房屋设施、设备管理，维修管理方案 15 二、公共设施管理具体实施方案 15 三、环境卫生的具体实施方案 16 四、绿化养护管理的具体实施方案 16 五、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 18 六、各类管理档案的建立与管理 19 第五章 社区建设 20 一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 20 二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 21 第六章 初期管理措施 22 一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 22 二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 22 三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 23 四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 24 五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 24 六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 25 第七章 物业维修养护计划和措施 26 一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 26 二、住户报修、维修回访制度。 27 第八章 创新措施 28 监控系统安装管理、维护 28 第九章 企业经济效益 29 一、建立收支公开、监督制度 29 二、以业养业发展计划 29 第一章 公司简介及管理服务策划 一、公司简介 威宁卫城物业管理有限责任公司成立于2013年11月，位于草海镇开发区，是一家具备三级资质的物业服务公司，本着“为业主服务，创清洁家园，建和谐文化社区”的服务理念为业主提供物业服务。公司现有管理人员及员工20余人，其中总经理1人，副总经理2人，具有中级职业资格证证书（如中级工程师、中级会计师、中级软件分析师、园艺师、管理师等）的技术工程人员7人，具有初级职业资格证的人员4人，保安队长1人，保安队员若干；从学历上看，具有研究生以上学历的2人，本科学历的10余人，大专学历的4人，其它皆为高中或中专学历。公司半数以上管理管理人员及员工有从事过物业管理相关工作经历，所以具备丰富的物业管理经验。 二、项目调研 据了解，此次待管理的物业项目是威宁县的廉租房小区，主要有种羊场阳光小区和东苑小区两处。我们知道，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。??? 以人为本是物业管理公司重要的经营理念，也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进，实现员工的自身价值为出发点，倡导并营造既相互尊敬，相互信任，又有明确行为规范这样一种和谐有序的环境，保持员工队伍的稳定，以实现制定的管理目标。??? 针对小区物业管理人员新加入，本身基础条件较好，但无物业管理经验的员工，我们将通过统一、分散等多种方式进行培训交流，依靠激励机制发挥员工的主动性，创造性。??? 根据上述以人为本的理念，试行以下激励机制：目标激励：对新员工进行定期培训，并分配具体的工作任务，使其在工作中得到满足感与成就感。岗位激励：根据各个员工性格的不同，安排合适的岗位，让员工各尽其能。效益激励：对表现优秀的员工进行经济上的激励，让员工得到物质上的满足。 3、监督机制： 在物业管理的过程中，将严格按政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向总公司报告工作。检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制定出日常工作计划，分解量化到部门及各个岗位实行目标管理责任制，并对管理目标进行考核。每个项目的管理服务过程，按质量体系建立原始记录，通过现场检查，部门自查，外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。 4、自我约束机制： (1)在物业管理过程中，严格执行国家政府发布的有关法规、条例和实施细则。?? (2)巡视检查制：由管理处对各班组员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正，对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正预防措施。 5、信息反馈及处理机制 宁波市五环房地产管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：??? (1)业主、住户的意见箱。??? (2)业主、住户意见征询程序。???