地价评估实习报告.docVIP

地 价 评 估 实 习 报 告 学 院：资源与环境科学学院 调查对象：芙蓉中路（五一路——神龙大酒店） 调查成员：谢 维（2008160325） 邝琴霞（2008160329） 覃俩继（2008160334） 调查时间：2010年11月25日 目录 1……………………………………前 言 2……………………………………本组工作组织与分工 3……………………………………基准地价评估方法及过程 4……………………………………成果分析 5……………………………………总结 附表1………………………………芙蓉中路地价样点分布图 附表2………………………………芙蓉中路地价样点调查表 附表3………………………………芙蓉中路样点地价计算及修正表 （一）前言 调查对象概况 本次实习我组调查的对象为芙蓉中路（五一路——神龙大酒店），即为芙蓉中路二 段及三段部分。 其基本概况如下： 芙蓉中路二段是与东西轴线五一大道组成长沙CBD的重要商业街，也是崛起的侯家塘商圈的南北中枢，沿线汇集了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构。同时它也是长株潭城市群交通枢纽芙蓉路的重要组成部分。该路段的商业价值、区位优势不言而喻。芙蓉中路二段北起芙蓉广场，南至侯家塘立交桥，中间与解放路、人民路、城南路交叉，是长沙市城区南北主干道芙蓉路的重要组成部分。全长2.4公里，双向八车道，道路两侧另设有非机动车道和人行道。经过的公交线路主要有105、115、150、159路等。 芙蓉中路三段北起劳动路口，中间与南湖路、黄土岭路相交，并至神龙大酒店路段也为我们的调查路段。此路段中劳动路口至黄土岭路口路段是侯家塘商圈的主要路段之一，整体商业氛围成熟，经营状况良好。西侧物业面积普遍大于东侧，多为3-6F多层建筑，土地开发强度不够，土地价值未实现最大化，与芙蓉路作为长沙CBD城市经济带的规划不符，这也是其可以发展的空间。劳动路口至黄土岭路口路段，主要业态为服饰。西侧侯家塘附近服饰均为休闲服饰，主要消费人群为流动人群；东侧国防科大沿线服饰主要为军工被服，消费人群以国防科大师生为主。劳动路口至黄土岭路口路段西侧物业面积较大，物业形象较好，多为品牌商家；东侧物业一般，但面积较小；东西两侧租金水平相近.。 二、实习目的与任务 通过本次实习，了解和掌握城镇基准地价（路线价）评估外业调查及资料分析整理的理论、方法和手段，理论联系实际，强化课堂知识，掌握独立从事地价评估的能力以及撰写评估报告的能力。 制定基准地价的评估方案的依据 根据地价评估上课所学理论知识，课外阅读查询相关文献资料，及老师所给的实习报告书，网上资源的利用等。 （二）本组工作组织与分工 本组成员共3人，协调分工合作佳，包括样点地价的调查，数据的处理，及报告的撰写，我们都是共同完成，并且让每个组员都掌握整个流程，掌握城镇基准地价（路线价）评估外业调查及资料分析整理的理论、方法和手段，切实掌握基准地价的内涵，为以后更好地从事相关工作打好基础。 （三）基准地价评估方法及过程 一、样点的调查 我组采用的是实地走访的调查方法，遵从原始数据来源于实际。 在实际调查中我们也遇到了不少问题，让我们在调查中不能完全按照原计划及理论上的安排。总的来看，我们出现了如下的问题： 由于有些商家比较保守，导致我们有些关键位置或是标志性的建筑没法调查出来。导致样点不具有一定的广泛性及代表性。 由于本条街汇集了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构等，使得我们的样点调查也无法保证均匀分布。 由于有些老板存在随便敷衍的问题，使得我们的所调查的样点数据真实性上也存在一定的偏差，大多老板都较保守，报租金时存在一定的虚报情况，有意抬高些租金。 在实际调查中我们发现街的东西两面商场分布也不均匀，西面集中了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构不利于询问租金，东面较多小商场较好问地价，这也直接导致了我们的样点在空间分布上极不均匀。 （5）样点调查表的编号我们采用的为从北——南的顺序进行的 样点调查表见附表 样点分布图见附图 二、样点地价的计算过程 对于基准地价评估我们采用的是线状基准地价——路线价估价法： 1、基准地价（路线价）内涵的确定 长沙市商业用地基准地价内涵 使用年期 容积率 内涵深度 估价期日 40 2.0 20 2010.11.1 2、样点地价计算 1)测算方法——收益还原法的基本原理 就是把铺面租金构成因素中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价的方法。其计算公式是： 房地纯收益=房地租金（