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房地产项目开发建设流程 计划管理部 杨智勇 内容： 房地产开发流程简介 二 时标网络图详解 三 实际图例 四 基础概念 一 一、基础概念 1、房地产概念 什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 什么是房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。 什么事房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 通俗点说就是： 买地 盖房 卖房 利润 房 地 产 的 特 性 独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性 一、基础概念 国有土地使用权出让年限 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期 一、基础概念 2、房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业 一、基础概念 建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》JGJ?37-87第1.0.5条???民用建筑高度与层数的划分??一、住宅建筑按层数划分为： 1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。??二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。??三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 一、基础概念 按建筑形态化分 别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店 一、基础概念 房地产开发的证件（五证两书一表） 1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证 7、质量保修书、住宅使用说明书 8、竣工备案表 一、基础概念 房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等 一、基础概念 房地产涉及税费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 一、基础概念 二、房地产开发流程简介 1、房地产开发流程 开发流程是什么？就是指房地产开发的整个过程，包括开发设想、可行性研究、土地获取、规划审批、融资、施工建设、市场营销、交付使用等诸多内容。 项目推广、销售 项目获取 项目启动 规划设计 施工建设 竣工验收 项目交付 权证办理 招标采购 二、房地产开发流程简介 2、荣盛房地产项目开发流程 荣盛房地产项目开发流程荣盛房地产开发流程时标网络图　 1）、是荣盛发展十五年住宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。 2）、荣盛房地产项目开发流程的宗旨、目的和意义。 为了使公司公司运营程序化、规范化、在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。 3）、荣盛房地产项目开发流程中所阐释的两个重要指导思想。（统筹和穿插） 4）、荣盛房地产项目开发流程的八条主线与四个阶段。 廊坊地区前期手续办理流程 3、重要节点标准 开工 开盘 竣工 交房 房地产开发流程中重要节点标准 二、房地产开发流程简介 三、时标网络图详解 荣盛房地产开发流程时标网络图 八条主线与四个阶段。 八大主线：审批、开发、营销、融资、 办证、工程、市政、物业 四个阶段： 1、规划、设计阶段； 2、预算、招标采购阶段； 3、开工建设阶段； 4、竣工验收阶段； 重要节点：规划审批、开工、开盘、单体竣工、交房、结算 四、项目实际图例 实际图例 施工过程图解 感谢聆听！ * *