房地产的当前形势和未来发展趋势.docVIP

房地产的当前形势和未来发展趋势 一、房地产的当前形势 （一）、政府政策分析 （二）、行业形势及全国主要城市的房地产市场情况 （三）、珠三角房地产形势 （四）、深圳房地产当前形势 二、未来的经济走势和政策形势 （一）、未来的经济走势 （二）、未来的政策形势 三、房地产的未来发展趋势 （一）、官方观点和社会的两种主要观点 （二）、我对于房地产未来发展的一点看法及建议 （三）、东海局势对于中国房地产的影响 房地产的当前形势及未来发展趋势 房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产的当前形势 房地产在经过08年的大跌和09年的大涨，过渡到近几年的平稳发展，这其中政府的调控职能不容忽视，而总结房地产的当前的形势则有利于我们更好地去研究它未来的发展趋势。 （一）、政府政策分析 近年来，政府不断出台了对房地产的调控政策，2011年政府在“国八条”的基础上提出了“新国八条”，即强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住宅房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监测，完善市场信息披露制度。从新国八条中我们可以看出政府要让房地产市场回归到正常市场机制下的坚定决心。其中，限购政策的扩大、二套房房贷首付比例提高至60%以及二手房交易营业税全额征收这三大举措对楼市产生了最直接的影响。 2011年至今，国家通过加大土地供应调控力度和减少新楼盘的批售来控制二级市场的供应，通过全额征收二手房交易营业税减少了三级市场的供应力度，又利用限购限贷，提高贷款利率减少了市场上的投资需求和投机需求。 2012年，政府多次提出调控房地产的措施。2月中旬，发改委下发通知要求2012年加大保障房建设资金支持；中央政治局提出继续积极财政政策和稳健货币政策；国土部表明要坚决贯彻中央调控政策；国土部发布闲置土地满一年按地价20%征收闲置费。央行两次降低存款准备金率；深圳市住房公积金贷款业务将在下半年启动。国务院7月正式批复前海开发开放政策。 通过对政府政策的分析，我们可以看出政府的决心，所以在未来很长一段时间内这种严格的房地产调控政策不会改变，但政府的本意是让房地产市场回归到政策的市场机制下，因此最终房地产会在政府宏观调控和市场调控下回到正轨之上。 （二）、行业形势及全国主要城市的房地产市场情况 1、行业形势 在政府严格的调控政策下，房地产这两年的情况较平稳，没有出现较大的市场波动。 从上图，我们可以看出，房地产的供应量经过了08年的急剧减少到09年的迅速增加，通过政府2011年的调控是房地产的供应量逐步走向平稳，从源头上严格控制房地产的发展。 控制了源头后，政府关于市场需求的控制也同样的严格，使得2011年后住宅的成交量趋于平缓，较09年下滑较多。如下图。 在房地产市场的供需逐渐平稳的过程中，其价格也在逐步的回归到市场的正轨当中。 从上图可以看出，2011年8月至今，城市住宅的价格较稳定，整体呈下滑趋势，但下滑幅度较小。 当前房地产市场发展平稳，无较大波动，主要表现在一下几点：①房地产供应量将逐年减少，由于土地资源的不可再生性和政府的严格宏观调控，供应量减少是必然的。②需求较少，“新国八条”的实行抑制了投资需求和投机需求。③价格下降，政府的限价政策，库存量的上升都将使得房地产价格下降。 （三）、珠三角房地产形势 近年来，随着珠三角城市化进程的加快，经济的持续快速发展，外来人员的持续大量涌入，使得珠三角的房地产市场一直走在全国前沿。 在珠三角实行分税制改革以后，房地产税已逐步成为地方税收的来源，地方政府为了保证经济的稳定发展和税收的来源，在执行国家新颁布的“新国八条”过程中，也没有过度的打压房地产市场，“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降” 从图中可以看出，深圳市上半年房地产市场的供需基本一致，这也是政府严格调控的结果，房地产正逐步走入平稳，进入到正常的市场经济秩序中。 2、深圳新房成交走势 从图可以看出，深圳新房这一年来成交均价走势平缓，变化幅度较小，但稳中有涨。至于成交量方面，2012上半年成交量一直呈上涨趋势，预计今年成交量表现乐观。 3、各区成交面积均价总体下跌 2012年上半年深圳全市新房共成交158.30万平方米/17942套，成交均价17747元/平方米。 从图中可以看出，深圳上半年成交均价整体低于2011年同期，安区成交均价16259元/平方米，同比下降15.84%;福田区成交均价29861元/平米，同比下降10.87%;龙岗区成交均价14028元/平米，同比下降3.42%;罗湖区成交均价2