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房地产企业集团资金集中管理初探-会计 房地产企业集团资金集中管理初探 上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司 丁 睿 房地产企业是资金密集型的企业，随着房地产行业中不断增多的收购、重组、兼并等组建企业集团的行为，加强资金管理，制定并有效实施资金集中管理方案成为亟待解决的问题，本文对此进行探讨。 一、房地产企业集团资金管理存在问题 1. 资金信息失真，不能全面及时地获取所需信息。 在缺乏有效的资金集中管理工具的情况下，集团企业只能依赖于会计系统的建立和维护来获取所有资金动态信息，一方面业务活动的发生和其相关的银行、现金会计记录维护存在时间差，另一方面有的成员企业并未及时更新银行账，记录滞后造成集团无法准确、及时地掌握最新信息，给集团资金管理和调控带来难度，无法实时监控集团整体的现金流，进而增加集团财务风险。 2. 资金分散，多头开户，不能发挥集团财务资源一体化的整合优势。 以某园区房地产开发集团为例，集团下属成员公司多达三十家，除房地产开发主业外，业务涉及物业管理、绿化园艺、企业服务，人力资源等配套服务，成员公司业务性质的不同决定了每家公司均有各自的专用银行账户，随着业务开展和深入，成员公司和各金融机构之间也建立起长期合作关系，每一银行账户或多或少均有一定的资金存量。从资金周转角度来看，开发公司的资金周转量较大，而配套服务公司的日常资金较为平稳，各成员公司间资金紧张和资金冗余现象并存。从房地产开发主业来看，每个房地产开发项目在经历立项备案、招标报建、专项融资等业务阶段后，均产生如保证金户、贷款放款专户、还本付息专户，项目经营收入监管账户、纳税专户等诸多账户，企业本身还会根据需要开设其他一些账户。众多银行账户存在造成资金存放分散，不利于企业集中调配使用，而这些存量资金集中沉淀后的数量也相当可观，不同层面、不同主体资金的存在，不利于内部融资业务的开展，也造成资源的闲置和浪费，集团整合优势不能得到应有的发挥。 3. 融资业务分散，整体财务资源配置效率较低，不利于发挥集团融资优势。 在资金分散管理模式下，各成员公司作为融资主体，受制于综合实力和信用等级、融资能力等多方因素，在融资业务谈判过程中处于相对被动的地位，不易取得理想的融资条件。成员公司更多地考虑自身利益，面对同一机构融资口径不一致，难以形成联盟，在争取融资条件过程中可能会牺牲其他成员公司或集团整体利益，进而对集团整体信用和融资能力产生不利影响，无法享受由集团统一融资带来的融资信用条件、成本节约的好处，导致集团资金成本上升，融资优势难以发挥作用。 4. 融资渠道单一，过度依赖银行贷款。 大多数房地产企业都面临融资渠道单一的问题，来自于银行的间接融资资金在企业资金结构中比重偏高。房地产行业投资规模大，回收周期长，对企业来讲，资金链中的任何一个环节发生问题，都会出现连锁反应进而影响到企业生存。目前银行对信贷资金的监管越来越严格、限制性条款越来越多，使得房地产企业在外部融资方面受到了很大制约，因而要求房地产企业必需将内部融资作为一种有效的补充，以期降低财务风险和资金成本。 二、房地产企业集团资金集中管理方法 1. 统收统支。企业的一切现金收付活动都集中在总部或母公司的财务部门，各成员单位不单独设立账户，现金收支批准权高度集中。明确划分收入和支出资金的流动，推动资金运作的过程。 2. 资金结算中心。由企业集团对各子分公司的现金统一进行结算, 各子分公司拥有独立的财务管理权, 由结算中心统一对外融资, 提高子公司的积极性和资金的使用效率, 降低使用资金的成本。 3. 内部银行。将社会银行的基本职能与管理方式引入企业内部管理机制而建立起来的一种内部资金管理机构。各子公司之间的现金收付和结算事项均通过内部银行统一开立账号办理，一般不直接对外进行。各子公司与内部银行实行有偿存贷制度，享有独立财权，对贷款有权按用途自行安排使用。 4. 财务公司。经过人民银行审核批准设立，经营部分银行业务的非银行金融机构。具有完全市场化企业的特点，同时为集团成员企业提供包括存贷款、融资租赁、担保、信用鉴证、财务顾问等在内的全方位金融服务。 5. 现金池。集团成员银行账户现金转移到由集团总部控制的主账户中，成员单位用款时从主账户获取资金对外支付。借助于银行现金管理服务和网络通讯技术，实现集团现金的零余额，因而是一种高效的现金管理方式，适用于大型企业集团，尤其受到跨国公司的普遍青睐。 三、房地产企业采用资金集中管理探索 1. 统一账户管理。通过在集团范围内三十家成员公司推行ERP 系统，建